الضرائب في الولايات المتحدة الأمريكية

Achat immobilier aux Etats-Unis : Quel impact fiscal ?

Aux Etats-Unis, les impôts sur les revenus issus d’un investissement locatif sont à régler à la ville et à l’état fédéral

شراء العقارات في الولايات المتحدة: ما تأثير الضريبة؟

Aux Etats-Unis, les impôts sur les revenus issus d’un investissement locatif sont à régler à la ville et à l’état fédéral. Une fois cette démarche accomplie, ces revenus doivent également être déclarés en France. La convention fiscale instaurée entre les deux pays permet aux investisseurs français d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôt obtenu en France.

في الولايات المتحدة الامريكية:

هناك حاجة إلى خطوات 4 لتحديد إجمالي مبلغ الضرائب الواجب دفعها في الولايات المتحدة:

XCHARX Calcul du revenu foncier net Toutes les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien sont déductibles des loyers bruts : frais de gestion, assurance, travaux courants, ou encore frais de déplacement (billet dXCHARXavion), frais de séjour, etc. Prenons l’exemple d’un investisseur français qui a acheté une maison de $100.000. Si le loyer annuel brut a représenté $14.000 et que les charges se sont chiffrées à $4.000, le revenu foncier net à déclarer ne sera plus que de $10.000.

XCHARX Amortissement d’une partie du prix dXCHARXacquisition Quel que soit le statut de lXCHARXinvestisseur, une partie du prix de lXCHARXacquisition peut être amortie de manière linéaire sur 27,5 ans. Prenons lXCHARXexemple dXCHARXun investissement locatif de $100.000 qui génère $10.000 de revenu net. La valeur servant de base pour calculer lXCHARXamortissement est égale à la valeur du bâti, soit environ 80% de la valeur dXCHARXachat : 100.000 x 80% = $80.000 (valeur du bâti) 80.000 / 27,5 = $2.909 (lXCHARXamortissement annuel) 10.000 XCHARX 2.909 = $7.091 (revenu imposable après amortissement)

– “Personal exemption” Chaque propriétaire se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale. Pour l’année
2013, la somme correspond à $3.800. Cette déduction vient sXCHARXappliquer sur le revenu net à déclarer : 7.091 XCHARX 3.800 = $3.291 (revenu imposable)

XCHARX Application de la tranche dXCHARXimposition Comme en France, les tranches dXCHARXimposition américaines sur le revenu sont progressives. Dans la majorité des cas, les investisseurs sont imposés dans la 1ère tranche à 10%. Celle-ci correspond à des revenus imposables inférieurs à $8.925 pour une personne seule et à $12.750 pour un couple. Au-delà, les tranches marginales sont à 15%, 25%, 28%, 33%, 35% et 39,6%. 3.291 x 10% = $329 dXCHARXimpôts Dans notre exemple de bien acheté $100.000, bénéficiant d’un revenu brut de $14.000, l’impôt sur les revenus fonciers ne sera que de $329

EN فرنسا

Lorsque les revenus américains sont déclarés en France, un crédit d’impôt égal à l’impôt français est octroyé par la convention fiscale (article 24) afin d’éviter la double imposition. Pour calculer ce crédit dXCHARXimpôt, il faut donc repartir du revenu foncier étranger brut ($14.000) et refaire les calculs en appliquant les règles fiscales françaises sur les revenus fonciers (comme si ces revenus étaient de source française). Ce retraitement permet de calculer un taux d’imposition global effectif en France. A noter donc que ce mécanisme permet uniquement dXCHARXéviter une double imposition et non de payer moins dXCHARXimpôts !

فرض الضرائب على مكاسب العقارات
الولايات المتحدة الأمريكية:

يتم احتساب الضرائب على مكاسب رأس المال العقاري في الولايات المتحدة بطريقتين:

– Détention du bien : moins d’un an(« short term capital gain ») La plus-value tirée de la vente d’un bien immobilier est intégrée aux revenus fonciers. Le propriétaire retombe alors dans le calcul classique de l’imposition sur les revenus fonciers.

XCHARX Détention du bien : plus dXCHARXun an(« long term capital gain ») La taxation de la plus-value immobilière se fait à deux échelons aux Etats-Unis : échelon fédéral et local. A lXCHARXéchelon fédéral, le taux est fixé selon le taux dXCHARXimposition des revenus fonciers. La tranche basse nXCHARXest pas imposée ; la tranche médiane est imposée à 15% et la tranche haute à 20% ; Une imposition plus stable et plus avantageuse que la fiscalité française.

A lXCHARXéchelon local, chaque Etat est libre de fixer sa propre taxe, qui vient se rajouter à la taxe fédérale. Par exemple, la Géorgie applique 6% de taxe, la Californie, 13%, alors que la Floride ou le Tennessee nXCHARXappliquent aucune taxe sur la plus-value. Il est donc important de veiller à ce critère avant de faire le choix de la ville dans laquelle on souhaite investir en immobilier.

في فرنسا:

Les plus-values immobilières réalisées lors de la vente dXCHARXun bien immobilier aux Etats-Unis subissent le même mécanisme que les revenus fonciers, à savoir une double déclaration (conformément à l’article 13 de la convention fiscale franco-américaine) tout en évitant une double imposition. Le mécanisme est plus simple pour les plus-values puisqu’un crédit dXCHARXimpôt égal à lXCHARXimpôt américain est octroyé aux Français dans cette situation. Enfin, il est important de noter que lXCHARXimposition sur la plus-value peut être temporairement exonérée si les fonds sont réinvestis dans un autre investissement immobilier sur le sol américain.

فرنسيانجليزيأسباني
Dutch