شراء العقارات في الولايات المتحدة: ما هو تأثير الضرائب؟

في الولايات المتحدة ، يتم دفع الضرائب على الدخل من الاستثمار الإيجاري إلى المدينة والدولة الاتحادية. بمجرد الانتهاء من هذه الخطوة ، يجب أيضًا الإعلان عن هذه الدخول في فرنسا. تسمح المعاهدة الضريبية بين البلدين للمستثمرين الفرنسيين بتفادي الازدواج الضريبي من خلال آلية ائتمان ضريبي تم الحصول عليها في فرنسا.

في الولايات المتحدة الامريكية:

هناك حاجة إلى خطوات 4 لتحديد إجمالي مبلغ الضرائب الواجب دفعها في الولايات المتحدة:

أ) حساب صافي دخل الملكية.

جميع التكاليف الفعلية المتكبدة فيما يتعلق بإدارة الممتلكات قابلة للخصم من إجمالي الإيجار: الرسوم الإدارية، والتأمين، والعمل الروتيني، أو نفقات السفر (تذكرة سفر) ونفقات المعيشة، الخ

خذ مثالاً لمستثمر فرنسي اشترى منزلاً بمبلغ $ 100.000. إذا كان الإيجار السنوي الإجمالي يمثل $ 14.000 وكانت المصروفات $ 4.000 ، فإن صافي الدخل العقاري الذي سيتم الإبلاغ عنه سيكون فقط $ 10.000.

(ب) إطفاء جزء من سعر الشراء

بغض النظر عن حالة المستثمر ، يمكن إطفاء جزء من سعر الشراء على أساس القسط الثابت على مدى سنوات 27,5.

لنأخذ مثالاً على الاستثمار في استئجار 100.000 بقيمة $ 10.000 الذي يحقق صافي الدخل. القيمة المستخدمة كأساس لحساب التخميد تساوي قيمة الإطار، ما يقرب من 80٪ من قيمة المشتريات: س 100.000 80 80.000٪ = $ (قيمة الإطار) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (ل ' الاستهلاك السنوي) 10.000 - 2.909 7.091 = $ (الدخل الخاضع للضريبة بعد خصم الاستهلاك)

ج) "الإعفاء الشخصي"

يُمنح كل مالك خصمًا ضريبيًا بالقيمة الاسمية للسنة 2018 ، ويقابل المبلغ $ 4.150. ينطبق هذا الخصم على صافي الدخل للإعلان: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (الدخل الخاضع للضريبة)

(د) تطبيق شريحة الضريبة

كما هو الحال في فرنسا ، فإن شرائح ضريبة الدخل الأمريكية تقدمية. في معظم الحالات ، يتم فرض ضرائب على المستثمرين في شريحة 1er عند 10٪. يقابل هذا الدخل الخاضع للضريبة أقل من $ 8.925 لشخص واحد و 12.750 دولار للزوجين. أبعد من ذلك ، الشرائح الهامشية هي 15٪ و 25٪ و 28٪ و 33٪ و 35٪ و 39,6٪.

سيكون جزء 10٪ فعالاً:$ 2.941 x 10٪ = $ 294

في مثالنا على شراء 100.000 بسعر جيد ، مع التمتع بإجمالي دخل $ 14.000 ، الضريبة العقارية ستكون فقط $ 294

EN فرنسا

عندما يقال الإيرادات الأمريكية في فرنسا، يتم منح ائتمان ضريبي يساوي الضريبة الفرنسية التي المعاهدات الضريبية (المادة 24) لتجنب الازدواج الضريبي. لحساب الإعفاء الضريبي، فمن الضروري أن يترك إجمالي الإيرادات أرض أجنبية ($ 14.000) وإعادة الحسابات من خلال تطبيق القواعد الضريبية الفرنسية على دخل الملكية (كما لو كان هذا الدخل من أصل فرنسي). هذه الخاصية تجعل من الممكن حساب معدل الضريبة الإجمالي الفعال في فرنسا.

تجدر الإشارة إلى أن هذه الآلية تجعل من الممكن تجنب الازدواج الضريبي وعدم دفع ضرائب أقل!

فرض الضرائب على مكاسب العقارات

الولايات المتحدة الأمريكية:

يتم احتساب الضرائب على مكاسب رأس المال العقاري في الولايات المتحدة بطريقتين:

- احتجاز الممتلكات: أقل من سنة ("ربح رأس المال قصير الأجل").

يتم تضمين الربح الرأسمالي من بيع العقارات في دخل الملكية. ثم يعود المالك إلى الحساب الكلاسيكي لضريبة الأملاك.

- احتجاز الممتلكات: أكثر من سنة ("ربح رأس المال طويل الأجل").

الضرائب على مكاسب رأس المال العقاري على مستويين في الولايات المتحدة: الفيدرالية والمحلية. على المستوى الفيدرالي ، يتم تحديد المعدل وفقًا لمعدل الضريبة العقارية. لا يتم فرض شريحة منخفضة. يتم فرض الشريحة المتوسطة على 15٪ والشريحة العليا على 20٪؛ الضرائب أكثر استقرارا وأكثر فائدة من الضرائب الفرنسية.

على المستوى المحلي ، كل ولاية حرة في تحديد الضرائب الخاصة بها ، والتي تضاف إلى الضريبة الاتحادية.

على سبيل المثال ، تطبق جورجيا ضريبة 6٪ ، كاليفورنيا ، 13٪ ، بينما لا تطبق ولاية فلوريدا أو ولاية تينيسي أي ضريبة على الأرباح الرأسمالية. لذلك من المهم ضمان هذا المعيار قبل اختيار المدينة التي ترغب في الاستثمار فيها.

في فرنسا:

تخضع المكاسب العقارية المحققة على بيع العقارات في الولايات المتحدة لنفس الآلية مثل الدخل العقاري ، أي إعلان مزدوج (وفقا للمادة 13 من المعاهدة الضريبية الفرنسية الأمريكية) في حين تجنب الازدواج الضريبي. الآلية هي أبسط للمكاسب الرأسمالية منذ منح الائتمان الضريبي يعادل ضريبة الولايات المتحدة للفرنسيين في هذه الحالة. وأخيرًا ، من المهم ملاحظة أن الضرائب على الأرباح الرأسمالية قد تكون معفاة مؤقتًا إذا تم إعادة استثمار الأموال في استثمار عقاري آخر على الأراضي الأمريكية.

فرنسيانجليزيأسباني