Купуване на недвижими имоти в Съединените щати: Какво данъчно въздействие?

В Съединените щати данъците върху приходите от наемна инвестиция трябва да се изплащат на града и федералната държава. След като тази стъпка бъде завършена, тези доходи също трябва да бъдат декларирани във Франция. Договорът за данъци между двете страни позволява на френските инвеститори да избягват двойното данъчно облагане чрез механизъм за данъчни кредити, получен във Франция.

В Съединените щати:

Необходими са стъпки в 4, за да се определи общият размер на данъците, които трябва да бъдат платени в Съединените щати:

а) Изчисляване на нетния доход от собственост.

Всички реални разходи, направени при управлението на имота, се приспадат от брутните наеми: такси за управление, застраховка, текуща работа или пътни разходи (самолетен билет), разходи за живот и др.

Вземете примера на френски инвеститор, който е купил къща от $ 100.000. Ако брутният годишен наем представляваше $ 14.000 и разходите бяха $ 4.000, нетният доход от недвижимо имущество, който трябваше да се отчита, ще бъде само $ 10.000.

б) амортизация на част от покупната цена

Независимо от статута на инвеститора част от покупната цена може да бъде амортизирана на линейна база в продължение на 27,5 години.

Да вземем пример за инвестиция под наем на стойност $ 100.000, която генерира $ 10.000 от нетния доход. Стойността се използва като основа за изчисляване на затихване е равна на стойността на рамката около 80% от стойността на покупката: х 100.000 80 80.000% = $ (стойността на рамката) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (L ' годишна амортизация) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (облагаем доход след амортизация)

в) "Лично освобождаване"

На всеки собственик се дава данъчно приспадане в номинална стойност, за годината 2018, сумата съответства на $ 4.150. Това приспадане се отнася за нетния доход за деклариране: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (облагаем доход)

г) Прилагане на данъчната група

Както във Франция, скобите за данък върху доходите в САЩ са прогресивни. В повечето случаи инвеститорите се облагат в транш 1er на 10%. Това съответства на облагаем доход от по-малко от $ 8.925 за едно лице и $ 12.750 за двойка. Отвъд това маргиналните резени са 15%, 25%, 28%, 33%, 35% и 39,6%.

Частта от 10% ще бъде ефективна:$ 2.941 x 10% = $ 294

В нашия пример за добър купен $ 100.000, ползващ брутен доход от $ 14.000, данъкът за собственост ще бъде само $ 294

Във Франция

Когато американски приходи се отчита във Франция, данъчен кредит, равен на френския данък се предоставя от данъчна спогодба (чл 24), за да се избегне двойното данъчно облагане. За изчисляване на данъчния кредит, е необходимо да напуснат брутни приходи на чужда земя ($ 14.000) и да направите изчисленията чрез прилагане на френските данъчни правила за доходи от собственост (както ако тези доходи са от френски произход). Това преизчисляване позволява да се изчисли ефективна обща данъчна ставка във Франция.

Трябва да се отбележи, че този механизъм прави възможно да се избегне двойното данъчно облагане и да не се плащат по-малко данъци!

Данъчно облагане на печалбите от недвижими имоти

В Съединените щати:

Данъчното облагане на капиталовата печалба на недвижимите имоти в САЩ се изчислява по два начина:

- Задържане на имущество: по-малко от една година ("краткосрочна капиталова печалба").

Капиталовата печалба от продажбата на недвижимо имущество е включена в дохода от собственост. След това наемодателят се връща в класическото изчисление на данъка върху недвижимите имоти.

- Задържане на имота: повече от една година ("дългосрочна капиталова печалба").

Данъчното облагане на капиталовите печалби на недвижими имоти е на две нива в САЩ: федерални и местни. На федерално ниво ставката се определя според ставката на данъка върху недвижимите имоти. Ниският парче не се налага; средният отрязък се налага върху 15% и горната част на 20%; Данъчното облагане е по-стабилно и по-изгодно от френското данъчно облагане.

На местно ниво, всяка държава е свободна да определя собствен данък, който се добавя към федералния данък.

Например, Грузия прилага 6% данък, Калифорния, 13%, докато Флорида или Тенеси не прилагат никакъв данък върху печалбата. Затова е важно този критерий да се гарантира, преди да изберете града, в който искате да инвестирате в недвижими имоти.

Във Франция:

Печалбите от недвижими имоти, реализирани при продажбата на недвижими имоти в Съединените щати, са подчинени на същия механизъм като доходите от недвижимо имущество, а именно двойна декларация (в съответствие с член 13 на френско-американския данъчен договор), докато избягвайки двойното данъчно облагане Механизмът е по-опростен за капиталови печалби, тъй като при тази ситуация френският данъчен кредит е равен на американския данък. И накрая, важно е да се отбележи, че данъчното облагане на капиталовите печалби може временно да бъде освободено, ако средствата бъдат реинвестирани в друга инвестиция в недвижима собственост на територията на САЩ.

FrenchSpanishEnglishPortuguese