Nákup nemovitostí ve Spojených státech: Jaký daňový dopad?

Ve Spojených státech se daně z příjmů z pronájmu investují do města a federálního státu. Po dokončení tohoto kroku musí být tyto příjmy rovněž vykázány ve Francii. Daňová smlouva mezi oběma zeměmi umožňuje francouzským investorům vyhnout se dvojímu zdanění prostřednictvím mechanismu daňového úvěru získaného ve Francii.

Ve Spojených státech:

K určení celkové výše daní, které je třeba zaplatit ve Spojených státech, je třeba provést kroky 4:

a) Výpočet čistého příjmu z majetku.

Veškeré skutečné výdaje vzniklé při správě nemovitosti jsou odečitatelné z hrubého nájemného: poplatky za správu, pojištění, běžné práce nebo cestovní výdaje (letenku), životní náklady atd.

Vezměme si příklad francouzského investora, který koupil dům $ 100.000. Pokud by hrubé roční nájemné představovalo $ 14.000 a náklady byly $ 4.000, čistý výnos z nemovitostí, který má být oznámen, bude pouze $ 10.000.

(b) Amortizace části kupní ceny

Bez ohledu na stav investora může být část kupní ceny amortizována rovnoměrně za roky 27,5.

Vezměte si příklad investiční výpůjčky $ 100.000, která generuje $ 10.000 čistého příjmu. Hodnota použitá jako základ pro výpočet tlumení je rovna hodnotě rámu, přibližně 80% z hodnoty nákupu: x 100.000 80 80.000% = $ (hodnota rámu) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' roční amortizace) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (zdanitelný příjem po odepisování)

c) "Osobní výjimka"

Každému majiteli je přiznán daňový odpočet v nominální hodnotě, pro rok 2018 částka odpovídá $ 4.150. Tento odpočet platí pro čistý výnos, který má být prohlášen: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (zdanitelný příjem)

d) Použití daňového pásma

Stejně jako ve Francii jsou pásma daně z příjmů v USA progresivní. Ve většině případů jsou investoři zdaněni v tranši 1er na úrovni 10%. To odpovídá zdanitelným příjmům méně než $ 8.925 pro jednu osobu a $ 12.750 pro pár. Mimo to jsou okrajové řezy 15%, 25%, 28%, 33%, 35% a 39,6%.

Část 10% bude účinná:$ 2.941 x 10% = $ 294

V našem příkladu dobrého koupě $ 100.000, užívajícího hrubý příjem $ 14.000, daň z nemovitosti bude pouze $ 294

Ve Francii

Když je příjem ve Spojených státech ve Francii hlášen, daňový úvěr ve výši francouzské daně je přiznán daňovou smlouvou (článek 24), aby se zabránilo dvojímu zdanění. Pro výpočet tohoto daňového úvěru musíme začít z hrubého příjmu ze zahraničního majetku ($ 14.000) a přepočítat výpočty použitím francouzských daňových pravidel na příjmy z majetku (jako by tyto příjmy pocházely z francouzských zdrojů). Toto přepracování umožňuje vypočítat efektivní celkovou daňovou sazbu ve Francii.

Je třeba poznamenat, že tento mechanismus umožňuje pouze zamezit dvojímu zdanění a ne platit méně daní!

Zdanění zisku z nemovitostí

V USA:

Zdanění kapitálového zisku nemovitostí ve Spojených státech se počítá dvěma způsoby:

- zadržení majetku: méně než jeden rok ("krátkodobý kapitálový zisk").

Kapitálový zisk z prodeje nemovitostí je zahrnut do výnosu z majetku. Pronajímatel se pak vrátí do klasického výpočtu daně z nemovitosti.

- zadržení majetku: více než jeden rok ("dlouhodobý kapitálový zisk").

Zdanění kapitálových zisků nemovitostí je ve Spojených státech na dvou úrovních: federální a místní. Na federální úrovni je sazba stanovena podle sazby daně z nemovitosti. Nízký řez není stanoven; středový řez je uložen na 15% a horní řez na 20%; Zdaňování je stabilnější a výhodnější než francouzské zdanění.

Na místní úrovni může každý stát svobodně stanovit vlastní daň, která se připočítává k federální dani.

Například Gruzie uplatňuje daň 6%, Kalifornie, 13%, zatímco Florida nebo Tennessee neuplatňuje daň z kapitálových výnosů. Proto je důležité zajistit toto kritérium před výběrem města, v němž chcete investovat do nemovitostí.

Ve Francii:

Realitní zisky realizované z prodeje nemovitostí ve Spojených státech trpí stejný mechanismus jako důchody z vlastnictví, a to dvojího sběru dat (v souladu s článkem 13 francouzsko-amerického daňové smlouvy), zatímco vyhýbání se dvojímu zdanění. Mechanismus je pro kapitálové zisky jednodušší, protože daňový úvěr ve výši americké daně je v této situaci francouzským. Nakonec je důležité poznamenat, že zdanění kapitálových zisků může být dočasně osvobozeno, pokud jsou prostředky reinvestovány do jiné investice do nemovitostí na území USA.

francouzskýšpanělskýAngličtinaportugalský