Køb af fast ejendom i USA: Hvilken skattepåvirkning?

I USA skal skat af indkomst fra en udlejningsinvestering udbetales til byen og den føderale stat. Når dette trin er afsluttet, skal disse indkomster også erklæres i Frankrig. Skatteaftalen mellem de to lande tillader franske investorer at undgå dobbeltbeskatning gennem en skattefradragsmekanisme opnået i Frankrig.

I USA:

4-trin er nødvendige for at bestemme det samlede beløb af skatter, der skal betales i USA:

a) Beregning af nettoomsætning.

Alle faktiske omkostninger i forbindelse med forvaltningen af ​​ejendommen er fradragsberettigede fra brutto husleje: administrationsgebyrer, forsikring, rutinearbejde, eller rejseudgifter (flybillet), leveomkostninger mv

Tag eksemplet på en fransk investor der købte et $ 100.000 hus. Hvis den bruttoårlige leje repræsenterede $ 14.000, og udgifterne var $ 4.000, vil nettoindkomsten af ​​fast ejendom blive rapporteret kun $ 10.000.

(b) Afskrivning af en del af købsprisen

Uanset investorens status kan en del af købsprisen afskrives lineært over 27,5 år.

Tag eksemplet med en leje investering på $ 100.000 der genererer $ 10.000 nettoindtægt. Den til grund for beregningen af ​​dæmpning er lig med værdien af ​​rammen, ca. 80% af købsværdien: x 100.000 80 80.000% = $ (værdi af rammen) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' årlig afskrivning) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (skattepligtig indkomst efter afskrivninger)

c) "Personlig fritagelse"

Hver ejer får et skattefradrag i nominel værdi, for året 2018, summen svarer til $ 4.150. Dette fradrag gælder for nettoresultatet at erklære: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (skattepligtig indkomst)

(d) Anvendelse af skatkonsollen

Som i Frankrig er de amerikanske indkomstskattebeslag progressive. I de fleste tilfælde beskattes investorer i 1er-tranchen ved 10%. Dette svarer til en skattepligtig indkomst på mindre end $ 8.925 for en enkelt person og $ 12.750 for et par. Ud over dette er de marginale skiver 15%, 25%, 28%, 33%, 35% og 39,6%.

Delen af ​​10% vil være effektiv:$ 2.941 x 10% = $ 294

I vores eksempel på en god købt $ 100.000, der nyder en bruttoindkomst på $ 14.000, Ejendomsskatten vil kun være $ 294

I Frankrig

Når der indberettes amerikansk indkomst i Frankrig, ydes skattekredit svarende til fransk skat i henhold til skatteaftalen (artikel 24) for at undgå dobbeltbeskatning. Til beregning af skattefradrag, er det nødvendigt at forlade den brutto fremmed land indtægter ($ 14.000), og omgøre beregningerne ved at anvende de franske skatteregler om formueindkomst (som hvis sådan indkomst var af fransk oprindelse). Denne omformulering gør det muligt at beregne en effektiv samlet skattesats i Frankrig.

Det skal bemærkes, at denne mekanisme kun gør det muligt at undgå dobbeltbeskatning og ikke betale mindre skatter!

Beskatning af ejendomsgevinster

I USA:

Beskatningen af ​​fast ejendom kapitalgevinster i USA er beregnet på to måder:

- Tilbageholdelse af ejendom: mindre end et år ("kortsigtet kapitalgevinster").

Realisationsgevinsten ved salg af fast ejendom indgår i ejendomsindkomsten. Ejeren falder derefter tilbage i den klassiske beregning af ejendomsskatten.

- Tilbageholdelse af ejendommen: mere end et år ("langsigtet realisationsgevinst").

Beskatning af fast ejendom kapitalgevinster er på to niveauer i USA: føderale og lokale. På føderalt niveau fastsættes satsen i henhold til ejendomsskatten. Den lave skive er ikke pålagt; Medianskiven pålægges 15% og den øvre skive på 20%; Beskatning mere stabil og mere fordelagtig end fransk beskatning.

På lokalt plan er hver stat fri til at indstille sin egen skat, som tilføjes til den føderale skat.

Georgien anvender for eksempel 6% skat, Californien, 13%, mens Florida eller Tennessee ikke anvender kapitalgevinstskat. Det er derfor vigtigt at sikre dette kriterium, inden du vælger den by, hvor du vil investere i fast ejendom.

I Frankrig:

Ejendomsmarkedet realiseret ved salg af fast ejendom i USA lider den samme mekanisme som formueindkomst, nemlig dobbelt indberetning (i overensstemmelse med artikel 13 af fransk-amerikanske dobbeltbeskatningsoverenskomst), mens undgå dobbeltbeskatning. Mekanismen er enklere for kapitalgevinster, da en skattekredit svarende til amerikansk skat tildeles franskmændene i denne situation. Endelig er det vigtigt at bemærke, at kapitalgevinstbeskatningen midlertidigt kan fritages, hvis midlerne geninvesteres i en anden ejendomsinvestering på amerikansk jord.

franskspanskEngelskportugisisk