Immobilienkauf in den USA: Welche steuerlichen Auswirkungen?

In den Vereinigten Staaten sind Steuern auf Einkommen aus einer Mieteinlage an die Stadt und das Bundesland zu zahlen. Sobald dieser Schritt abgeschlossen ist, müssen diese Einkommen auch in Frankreich erklärt werden. Das Steuerabkommen zwischen den beiden Ländern ermöglicht es französischen Anlegern, eine Doppelbesteuerung durch einen in Frankreich erhaltenen Steueranrechnungsmechanismus zu vermeiden.

In den Vereinigten Staaten:

4-Schritte werden benötigt, um den Gesamtbetrag der in den USA zu zahlenden Steuern zu bestimmen:

a) Berechnung des Nettovermögenseinkommens.

Alle tatsächlichen Ausgaben, die bei der Verwaltung der Immobilie anfallen, sind von den Bruttomieten abzugsfähig: Verwaltungsgebühren, Versicherungen, laufende Arbeiten oder Reisekosten (Flugticket), Lebenshaltungskosten usw.

Nehmen Sie das Beispiel eines französischen Investors, der ein $ 100.000-Haus gekauft hat. Wenn die Bruttojahresmiete $ 14.000 und die Ausgaben $ 4.000 darstellen, beträgt das zu meldende Nettogesamteinkommen nur $ 10.000.

(b) Abschreibung eines Teils des Kaufpreises

Unabhängig vom Status des Anlegers kann ein Teil des Kaufpreises über 27,5-Jahre linear abgeschrieben werden.

Nehmen Sie das Beispiel einer $ 100.000-Mietinvestition, die $ 10.000 des Nettoeinkommens generiert. Der Wert als Basis für die Dämpfungsberechnung ist gleich dem Wert des Rahmens, etwa 80% des Kaufwert: x 100.000 80 80.000% = $ (Wert des Rahmens) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' jährliche Amortisation) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (zu versteuerndes Einkommen nach Abschreibung)

c) "Persönliche Befreiung"

Jeder Eigentümer erhält einen Steuerabzug im Nominalwert, für das Jahr 2018 entspricht die Summe $ 4.150. Dieser Abzug gilt für das zu deklarierende Nettoeinkommen: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (steuerbares Einkommen)

(d) Anwendung der Steuerklasse

Wie in Frankreich sind die US-Einkommensteuerklassen progressiv. In den meisten Fällen werden Anleger in der 1er-Tranche bei 10% besteuert. Dies entspricht einem zu versteuernden Einkommen von weniger als $ 8.925 für eine einzelne Person und $ 12.750 für ein Paar. Darüber hinaus sind die Randschichten 15%, 25%, 28%, 33%, 35% und 39,6%.

Der Teil von 10% wird wirksam sein:$ 2.941 x 10% = $ 294

In unserem Beispiel eines gut gekauften $ 100.000, mit einem Bruttoeinkommen von $ 14.000, Die Grundsteuer beträgt nur $ 294

In Frankreich

Wenn US-Einkommen in Frankreich gemeldet wird, wird eine Steuergutschrift in Höhe der französischen Steuer durch das Steuerabkommen (Artikel 24) gewährt, um Doppelbesteuerung zu vermeiden. Um die Steuergutschrift zu berechnen, ist es notwendig, die Bruttoauslands Land Einnahmen ($ 14.000) und wiederholen Sie die Berechnungen unter Anwendung der Französisch Steuervorschriften auf Vermögenseinkommen zu lassen (als ob diese Einkünfte von Französisch Herkunft waren). Diese Anpassung ermöglicht die Berechnung eines effektiven Gesamtsteuersatzes in Frankreich.

Es ist anzumerken, dass dieser Mechanismus es nur ermöglicht, Doppelbesteuerung zu vermeiden und keine Steuern zu zahlen!

Besteuerung von Immobiliengewinnen

In Den Usa:

Die Besteuerung des Immobiliengewinns in den Vereinigten Staaten wird auf zwei Arten berechnet:

- Eigentumsvorbehalt: weniger als ein Jahr ("kurzfristiger Kapitalgewinn").

Der Veräußerungsgewinn aus Immobilienverkäufen ist im Vermögensertrag enthalten. Der Vermieter fällt dann wieder in die klassische Berechnung der Grundsteuer ein.

- Inhaftierung der Immobilie: mehr als ein Jahr ("langfristiger Kapitalgewinn").

Die Besteuerung von Immobilienkapitalgewinnen erfolgt in den USA auf zwei Ebenen: bundesstaatlich und lokal. Auf Bundesebene wird der Steuersatz nach dem Grundsteuersatz festgelegt. Die niedrige Scheibe wird nicht aufgezwungen; der Median-Slice wird auf 15% und der obere Slice auf 20% angewendet; Die Besteuerung ist stabiler und vorteilhafter als die französische Besteuerung.

Auf lokaler Ebene kann jeder Staat seine eigene Steuer festlegen, die der Bundessteuer hinzugefügt wird.

Zum Beispiel wendet Georgia 6% tax, Kalifornien, 13% an, während Florida oder Tennessee keine Kapitalertragssteuer erhebt. Es ist daher wichtig, dieses Kriterium zu gewährleisten, bevor Sie die Stadt auswählen, in die Sie in Immobilien investieren möchten.

In Frankreich:

Die Immobiliengewinne aus dem Verkauf von Immobilien in den Vereinigten Staaten leiden unter dem gleichen Mechanismus wie Vermögenseinkommen realisiert, nämlich eine doppelte Meldung (gemäß Artikel 13 der französisch-US-Steuerabkommen), während Doppelbesteuerung vermeiden. Der Mechanismus ist einfacher für Kapitalgewinne, da den Franzosen in dieser Situation eine Steuergutschrift in Höhe der US-Steuer gewährt wird. Abschließend ist anzumerken, dass die Besteuerung von Kapitalgewinnen vorübergehend von der Steuer befreit sein kann, wenn die Gelder in eine andere Immobilieninvestition auf US-amerikanischem Boden reinvestiert werden.

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