Αγοράζοντας ακίνητα στις Ηνωμένες Πολιτείες: Ποιες είναι οι φορολογικές επιπτώσεις;

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι φόροι επί των εσόδων από μια επένδυση μίσθωσης πρέπει να καταβάλλονται στην πόλη και το ομοσπονδιακό κράτος. Μόλις ολοκληρωθεί αυτό το βήμα, τα έσοδα αυτά πρέπει επίσης να δηλωθούν στη Γαλλία. Η φορολογική συνθήκη μεταξύ των δύο χωρών επιτρέπει στους Γάλλους επενδυτές να αποφύγουν τη διπλή φορολόγηση μέσω μηχανισμού φορολογικής πίστωσης που αποκτήθηκε στη Γαλλία.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες:

Απαιτούνται τα βήματα 4 για τον καθορισμό του συνολικού ποσού των φόρων που πρέπει να καταβληθούν στις Ηνωμένες Πολιτείες:

α) Υπολογισμός του καθαρού εισοδήματος ιδιοκτησίας.

Όλες οι πραγματικές δαπάνες που προκύπτουν από τη διαχείριση του ακινήτου εκπίπτουν από τα ακαθάριστα ενοίκια: αμοιβές διαχείρισης, ασφάλειες, τρέχουσες εργασίες ή έξοδα ταξιδίου (αεροπορικό εισιτήριο), έξοδα διαμονής κλπ.

Πάρτε το παράδειγμα ενός γάλλου επενδυτή που αγόρασε ένα σπίτι $ 100.000. Αν το ακαθάριστο ετήσιο ενοίκιο αντιπροσωπεύει $ 14.000 και τα έξοδα ήταν $ 4.000, το καθαρό εισόδημα ακίνητης περιουσίας που θα δηλωθεί θα είναι μόνο $ 10.000.

(β) Απόσβεση μέρους της τιμής αγοράς

Ανεξάρτητα από το καθεστώς του επενδυτή, μέρος της τιμής αγοράς μπορεί να αποσβένεται σε σταθερή βάση σε σχέση με τα έτη 27,5.

Πάρτε το παράδειγμα μιας επένδυσης ενοικίου $ 100.000 που δημιουργεί $ 10.000 καθαρού εισοδήματος. Η τιμή που χρησιμοποιείται ως βάση για τον υπολογισμό της απόσβεσης είναι ίση με την αξία του πλαισίου, περίπου 80% της αξίας αγοράς: x 100.000 80 80.000% = $ (αξία του πλαισίου) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' ετήσια απόσβεση) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (φορολογητέο εισόδημα μετά από απόσβεση)

γ) "Προσωπική απαλλαγή"

Κάθε ιδιοκτήτης λαμβάνει έκπτωση φόρου στην ονομαστική αξία, για το έτος 2018, το ποσό αντιστοιχεί σε $ 4.150. Αυτή η έκπτωση ισχύει για το καθαρό εισόδημα που δηλώνεται: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (φορολογητέο εισόδημα)

δ) Εφαρμογή της φορολογικής κλίμακας

Όπως και στη Γαλλία, οι αγκύλες φόρου εισοδήματος των ΗΠΑ είναι προοδευτικές. Στην πλειοψηφία των περιπτώσεων, οι επενδυτές φορολογούνται στην δόση 1er στο 10%. Αυτό αντιστοιχεί σε φορολογητέο εισόδημα μικρότερο από $ 8.925 για ένα άτομο και $ 12.750 για ένα ζευγάρι. Επιπλέον, το περιθωριακό φέτες είναι 15 %% 25, 28 %% 33, 35 39,6% και%.

Το ποσοστό του 10% θα είναι αποτελεσματικό: $ 2.941 x 10% = $ 294

Στο παράδειγμά μας για ένα καλό buy $ 100.000, απολαμβάνοντας ένα ακαθάριστο εισόδημα $ 14.000, ο φόρος ιδιοκτησίας θα είναι μόνο $ 294

Στη Γαλλία

Όταν το εισόδημα των ΗΠΑ αναφέρεται στη Γαλλία, μια φορολογική πίστωση ίση με τον γαλλικό φόρο χορηγείται με τη συνθήκη φόρου (άρθρο 24) για να αποφευχθεί η διπλή φορολογία. Για τον υπολογισμό της έκπτωσης φόρου, είναι απαραίτητο να φύγει από το ακαθάριστο εισόδημα ξένη χώρα ($ 14.000) και επαναλάβετε τους υπολογισμούς από την εφαρμογή των γαλλικών φορολογικών κανόνων σχετικά με το εισόδημα περιουσίας (όπως και αν το εισόδημα αυτό ήταν γαλλικής καταγωγής). Η αναδιατύπωση αυτή επιτρέπει τον υπολογισμό ενός αποτελεσματικού συνολικού φορολογικού συντελεστή στη Γαλλία.

Πρέπει να σημειωθεί ότι αυτός ο μηχανισμός καθιστά δυνατή μόνο την αποφυγή της διπλής φορολογίας και όχι την καταβολή λιγότερων φόρων!

Φορολόγηση κερδών ακινήτων

Στις ΗΠΑ:

Η φορολόγηση του κεφαλαιουχικού κέρδους των ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες υπολογίζεται με δύο τρόπους:

- Κράτηση περιουσίας: λιγότερο από ένα έτος ("βραχυπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος").

Το κεφαλαιουχικό κέρδος από την πώληση ακινήτων περιλαμβάνεται στο εισόδημα περιουσίας. Στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης επιστρέφει στον κλασικό υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας.

- Κράτηση της περιουσίας: περισσότερο από ένα έτος ("μακροπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος").

Η φορολόγηση των κεφαλαιακών κερδών ακίνητης περιουσίας βρίσκεται σε δύο επίπεδα στις Ηνωμένες Πολιτείες: ομοσπονδιακή και τοπική. Σε ομοσπονδιακό επίπεδο, το επιτόκιο καθορίζεται σύμφωνα με τον συντελεστή φόρου ακίνητης περιουσίας. Η χαμηλή φέτα δεν επιβάλλεται. η διάμεση φέτα επιβάλλεται στο 15% και η άνω φέτα στο 20%. Η φορολογία είναι πιο σταθερή και πιο συμφέρουσα από τη γαλλική φορολογία.

Σε τοπικό επίπεδο, κάθε κράτος είναι ελεύθερο να καθορίσει το δικό του φόρο, ο οποίος προστίθεται στον ομοσπονδιακό φόρο.

Για παράδειγμα, η Γεωργία εφαρμόζει φόρο 6%, California, 13%, ενώ η Φλόριντα ή το Τενεσί δεν εφαρμόζουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Επομένως, είναι σημαντικό να εξασφαλίσετε αυτό το κριτήριο πριν επιλέξετε την πόλη στην οποία θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα.

Στη Γαλλία:

Τα κέρδη των ακινήτων πραγματοποιήθηκε από την πώληση των ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες υποφέρουν το ίδιο μηχανισμό όπως και εισόδημα περιουσίας, δηλαδή η διπλή υποβολή (σύμφωνα με το άρθρο 13 της γαλλο-αμερικανική φορολογική σύμβαση), ενώ αποφεύγοντας τη διπλή φορολογία. Ο μηχανισμός είναι απλούστερος για τα κεφαλαιακά κέρδη, δεδομένου ότι μια φορολογική πίστωση ίση με τον αμερικανικό φόρο χορηγείται στους Γάλλους σε αυτή την κατάσταση. Τέλος, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η φορολόγηση των κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να απαλλαγεί προσωρινά εάν τα κεφάλαια επανεπενδύονται σε άλλη επένδυση σε ακίνητα σε αμερικανικό έδαφος.

γαλλική γλώσσαισπανικάΑγγλικάΠορτογάλος