Comprar bienes inmuebles en los Estados Unidos: ¿qué impacto fiscal?

En los Estados Unidos, los impuestos sobre el ingreso de una inversión de alquiler deben pagarse a la ciudad y al estado federal. Una vez que se haya completado este paso, estos ingresos también deben declararse en su pais. El tratado fiscal entre los países permite a los inversores extranjeros evitar la doble imposición mediante un mecanismo de crédito fiscal obtenido en su pais.

En los Estados Unidos:

Los pasos de 4 son necesarios para determinar el monto total de impuestos a pagar en los Estados Unidos:

a) Cálculo del ingreso neto de la propiedad.

Todos los gastos reales incurridos en la administración de la propiedad son deducibles de las rentas brutas: honorarios de gestión, seguro, trabajo de mantenimiento gastos de viaje (boleto aéreo), gastos de subsistencia, etc.

Tome el ejemplo de un inversor español que compró una casa $ 100.000. Si la renta anual bruta representaba $ 14.000 y los gastos eran $ 4.000, el ingreso neto de bienes inmuebles que se informará será de solo $ 10.000.

(b) Amortización de parte del precio de compra

Independientemente del estatudo del inversor, parte del precio de compra puede amortizarse linealmente durante 27,5 años.

Tomemos el ejemplo de una inversión de alquiler $ 100.000 que genera $ 10.000 de ingresos netos. El valor utilizado como base para el cálculo de la amortiguación es igual al valor de la obra, aproximadamente 80% del valor de compra: x 100.000 80 80.000% = $ (valor de la obra) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' amortización anual) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (ingreso gravable después de amortizacion)

c) "Exención personal"

A cada propietario se le concede una deducción fiscal en valor nominal, para el año 2018, la suma corresponde a $ 4.150. Esta deducción se aplica al ingreso neto para declarar: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (ingreso gravable)

(d) Aplicación de la categoría impositiva

Como en España los tramos del impuesto a la renta de los Estados Unidos son progresivos. En la mayoría de los casos, los inversores están gravados en el tramo 1er en 10%. Esto corresponde a ingresos imponibles de menos de $ 8.925 para una sola persona y $ 12.750 para una pareja. Más allá de esto, las secciones marginales son 15%, 25%, 28%, 33%, 35% y 39,6%.

La porción de 10% será efectiva:$ 2.941 x 10% = $ 294

En nuestro ejemplo de un buen $ 100.000 comprado, disfrutando de un ingreso bruto de $ 14.000, el impuesto a la propiedad solo será $ 294

En España

Cuando se informan los ingresos de los Estados Unidos en España, el tratado impositivo concede un crédito fiscal igual al impuesto español para evitar la doble imposición. Para calcular este crédito fiscal, debemos comenzar con los ingresos brutos de la propiedad extranjera ($ 24) y rehacer los cálculos aplicando las reglas fiscales españolas sobre el ingreso de la propiedad (como si estos ingresos fueran de fuentes españolas). Esta actualización permite calcular una tasa impositiva global efectiva en España.

¡Cabe señalar que este mecanismo solo permite evitar la doble imposición y no pagar menos impuestos!

Imposición de ganancias inmobiliarias

En los Estados Unidos:

La imposición de la plusvalía inmobiliaria en los Estados Unidos se calcula de dos maneras:

- Detención de la propiedad: menos de un año ("ganancia de capital a corto plazo").

La ganancia de capital de la venta de bienes inmuebles se incluye en el ingreso de la propiedad. El propietario vuelve a caer en el cálculo clásico del impuesto a la propiedad.

- Detención de la propiedad: más de un año ("ganancia de capital a largo plazo").

La tributación de las ganancias de capital de bienes raíces se encuentra en dos niveles en los Estados Unidos: federal y local. A nivel federal, la tasa se establece de acuerdo con la tasa del impuesto a la propiedad. La porción baja no se impone; la porción media se impone en 15% y la porción superior en 20%; Los impuestos son más estables y más ventajosos que los impuestos españoles.

A nivel local, cada estado es libre de establecer su propio impuesto, que se agrega al impuesto federal.

Por ejemplo, Georgia aplica el impuesto 6%, California, 13%, mientras que Florida o Tennessee no aplica ningún impuesto sobre ganancias de capital. Por lo tanto, es importante garantizar este criterio antes de elegir la ciudad en la que desea invertir en bienes raíces.

En Europa:

Las ganancias inmobiliarias realizadas en la venta de bienes inmuebles en los Estados Unidos están sujetas al mismo mecanismo que los ingresos inmobiliarios, a saber, una declaración doble (de acuerdo con el Artículo 13 del tratado tributario europeano-estadounidense) mientras evitando la doble imposición El mecanismo es más simple para las ganancias de capital dado que se otorga a los européos un crédito fiscal igual al impuesto estadounidense en esta situación. Finalmente, es importante señalar que los impuestos a las ganancias de capital pueden estar temporalmente exentos si los fondos se reinvierten en otra inversión inmobiliaria en suelo estadounidense .Para complemento de informacion y su caso personal consulten con su Asesor

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