Fiscalidad en los Estados Unidos

Achat immobilier aux Etats-Unis : Quel impact fiscal ?

Aux Etats-Unis, les impôts sur les revenus issus d’un investissement locatif sont à régler à la ville et à l’état fédéral

COMPRAR BIENES INMUEBLES EN LOS ESTADOS UNIDOS: ¿QUÉ IMPACTO FISCAL?

En los Estados Unidos, los impuestos sobre el ingreso de una inversión de alquiler deben pagarse a la ciudad y al estado federal. Una vez que se haya completado este paso, estos ingresos también deben declararse en Francia. El tratado fiscal entre los dos países permite a los inversores franceses evitar la doble imposición mediante un mecanismo de crédito fiscal obtenido en Francia.

En los Estados Unidos:

Los pasos de 4 son necesarios para determinar el monto total de impuestos a pagar en los Estados Unidos:

- Cálculo del ingreso neto de la propiedad Todos los gastos reales incurridos en la administración de la propiedad son deducibles de las rentas brutas: honorarios de gestión, seguro, trabajo actual o gastos de viaje (pasaje aéreo), gastos de manutención, etcétera Tome el ejemplo de un inversor francés que compró una casa $ 100.000. Si el alquiler anual bruto era de $ 14.000 y los cargos eran de $ 4.000, el ingreso neto de bienes inmuebles que se informará será de $ 10.000.

- La amortización de una parte del precio de compra Sea cual sea el estado del inversor, una parte del precio de adquisición puede ser amortizado linealmente durante años 27,5. Tomemos el ejemplo de una inversión de alquiler de $ 100.000 que genera $ 10.000 ingresos netos. El valor utilizado como la base para el cálculo de la amortiguación es igual al valor de la trama, aproximadamente 80% del valor de compra: x 100.000 80 80.000% = $ (valor de la trama) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' amortización anual) 10.000 - 2.909 7.091 = $ (ingreso gravable después de la depreciación)

- "Exención personal" A cada propietario se le concede una deducción fiscal en valor nominal. Por el año
2013, la suma es $ 3.800. Esta deducción se aplica al ingreso neto para declarar: 7.091 - 3.800 = $ 3.291 (ingreso gravable)

- Aplicación del tramo impositivo Como en Francia, los tramos del impuesto a la renta de los Estados Unidos son progresivos. En la mayoría de los casos, los inversores están gravados en el tramo 1er en 10%. Esto corresponde a ingresos imponibles de menos de $ 8.925 para una sola persona y $ 12.750 para una pareja. Más allá de esto, las secciones marginales son 15%, 25%, 28%, 33%, 35% y 39,6%. 3.291 x 10% = $ 329 Impuestos En nuestro ejemplo de $ 100.000 bien comprados, con un ingreso bruto de $ 14.000, el impuesto a la propiedad solo será $ 329

En France

Cuando se informan los ingresos de los Estados Unidos en Francia, el tratado impositivo (artículo 24) concede un crédito fiscal igual al impuesto francés para evitar la doble imposición. Para calcular este crédito fiscal, debemos comenzar con los ingresos brutos de la propiedad extranjera ($ 14.000) y rehacer los cálculos aplicando las reglas fiscales francesas sobre el ingreso de la propiedad (como si estos ingresos fueran de fuentes francesas). Esta actualización permite calcular una tasa impositiva global efectiva en Francia. ¡Cabe señalar que este mecanismo solo permite evitar la doble imposición y no pagar menos impuestos!

Imposición de ganancias inmobiliarias
En los Estados Unidos:

La imposición de la plusvalía inmobiliaria en los Estados Unidos se calcula de dos maneras:

- Conservación de la propiedad: menos de un año ("ganancia de capital a corto plazo") La ganancia de capital de la venta de bienes inmuebles se incluye en los ingresos de la propiedad. El propietario vuelve a caer en el cálculo clásico del impuesto a la propiedad.

- Detención de la propiedad: más de un año ("ganancia de capital a largo plazo") La tributación de la ganancia de capital inmobiliaria se realiza en dos niveles en los Estados Unidos: nivel federal y local. A nivel federal, la tasa se establece de acuerdo con la tasa del impuesto a la propiedad. La porción baja no se impone; la porción media se impone en 15% y la porción superior en 20%; Los impuestos son más estables y más ventajosos que los impuestos franceses.

A nivel local, cada estado es libre de establecer su propio impuesto, que se agrega al impuesto federal. Por ejemplo, Georgia aplica el impuesto 6%, California, 13%, mientras que Florida o Tennessee no aplica ningún impuesto sobre ganancias de capital. Por lo tanto, es importante garantizar este criterio antes de elegir la ciudad en la que desea invertir en bienes raíces.

En Francia:

Las ganancias inmobiliarias realizadas en la venta de bienes inmuebles en los Estados Unidos están sujetas al mismo mecanismo que los ingresos inmobiliarios, a saber, una declaración doble (de acuerdo con el Artículo 13 del tratado tributario franco-estadounidense) mientras evitando la doble imposición El mecanismo es más simple para las ganancias de capital dado que se otorga a los franceses un crédito fiscal igual al impuesto estadounidense en esta situación. Finalmente, es importante señalar que los impuestos a las ganancias de capital pueden estar temporalmente exentos si los fondos se reinvierten en otra inversión inmobiliaria en suelo estadounidense.

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