Kiinteistöjen osto Yhdysvalloissa: Mitkä verotusvaikutukset?

Yhdysvalloissa vuokra-investoinneista maksettavat verot on maksettava kaupunkia ja liittovaltiota varten. Kun tämä vaihe on saatu päätökseen, nämä tulot on ilmoitettava myös Ranskassa. Näiden maiden välinen vero-sopimus sallii ranskalaisten sijoittajien välttää kaksinkertaisen verotuksen Ranskassa saadun verohyvitysmekanismin kautta.

Yhdysvalloissa:

4-vaiheet ovat tarpeen Yhdysvalloissa maksettavien verojen kokonaismäärän määrittämiseksi:

a) Nettosijoitustulon laskeminen.

Kaikki todellisten kustannusten yhteydessä johdon omaisuutta ovat vähennettävissä Bruttovuokra: hallinnointipalkkiot, vakuutukset, rutiininomaista työtä tai matkakulut (lentolippu), elinkustannukset jne

Ota esimerkki ranskalaisesta sijoittajalta, joka osti $ 100.000-talon. Jos brutto vuosivuokra edustettuna ja $ 14.000 ja kulut olivat $ 4.000, netto omaisuustulot raportoida saa olla enintään $ 10.000.

b) osan hankintahinnan kuoletuksesta

Sijoittajan tilasta riippumatta osa hankintahinnasta voidaan vähentää tasapoistoina 27,5 vuoden aikana.

Ota esimerkki $ 100.000 -vuokrausinvestoinnista, joka tuottaa $ 10.000 nettotuloa. Käytetty arvo kuin laskentaperusteena vaimennus on yhtä suuri kuin arvo kehyksen, noin 80% ostoksen arvo: x 100.000 80 80.000% = $ (arvo kehyksen) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' vuotuinen poisto) 10.000 - 2.909 7.091 = $ (verotettava tulo poistojen jälkeen)

c) "Henkilökohtainen vapautus"

Jokaiselle omistajalle myönnetään verovähennys nimellisarvoltaan vuoden 2018 osalta summa vastaa $ 4.150. Tämä vähennys koskee ilmoitettua nettotuloa: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (verotettava tulo)

d) Verokannan soveltaminen

Kuten Ranskassa, Yhdysvaltojen tuloveroasut ovat progressiivisia. Useimmissa tapauksissa sijoittajat verotetaan 1ère siivu 10%. Tämä vastaa verotettavaa tuloa alle $ 8.925 yksi henkilö ja $ 12.750 pari. Lisäksi, marginaalinen viipaleet ovat 15 %% 25, 28 %% 33, 35 39,6% ja%.

10%: n osuus tulee voimaan:$ 2.941 x 10% = $ 294

Esimerkkinä hyvästä ostoksesta $ 100.000, joka saa $ 14.000: n bruttotulot, kiinteistövero on vain $ 294

Ranskassa

Kun amerikkalainen tulot raportoidaan Ranskassa, veronhyvityksen Ranskan vero myöntää verosopimuksen (artikla 24) kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi. Laskea verohyvitys, on syytä jättää brutto vieraalla maalla tuloja ($ 14.000) ja laskelmat uudelleen soveltamalla Ranskan vero sääntöjen omaisuustulot (ikään kuin tällaisia ​​tuloja olivat ranskalaista alkuperää). Tällä tarkistuksella voidaan laskea todellinen kokonaisverokanta Ranskassa.

On huomattava, että tämä mekanismi mahdollistaa ainoastaan ​​kaksinkertaisen verotuksen välttämisen eikä maksa veroja vähemmän!

Kiinteistöjen voittojen verotus

Yhdysvalloissa:

Kiinteistöjen myyntivoiton verotus Yhdysvalloissa lasketaan kahdella tavalla:

- Omistusoikeuden pidättäminen: alle vuosi ("lyhytaikaiset myyntivoitot").

Kiinteistöjen myynnistä saatu myyntivoitto sisältyy kiinteistöjen tuottoon. Vuokranantaja palaa sitten kiinteistöveron klassiseen laskelmaan.

- Kiinteistön pidättäminen: yli vuoden ("pitkäaikainen myyntivoitto").

Kiinteistöjen myyntivoittojen verotus on Yhdysvaltojen kahdella tasolla: liittovaltion ja paikallisen. Liittovaltion tasolla korko on asetettu kiinteistöveroasteen mukaan. Alhainen viipale ei ole asetettu; mediaaniosa asetetaan 15%: iin ja yläviipaleeseen 20%; Verotus on vakaampi ja edullisempi kuin Ranskan verotus.

Paikallisella tasolla kukin valtio voi vapaasti asettaa oman veronsa, joka lisätään liittovaltion veroon.

Esimerkiksi Georgia soveltaa 6% veroa, Kalifornia, 13%, kun taas Florida tai Tennessee ei käytä minkäänlaista myyntivoittoa. Siksi on tärkeää varmistaa tämä kriteeri ennen kuin valitset kaupungin, johon haluat sijoittaa kiinteistöön.

Ranskassa:

Kiinteistöalan realisoituneet myyntivoitot kiinteistöjen Yhdysvalloissa kärsivät samalla mekanismilla kuin omaisuustulot, eli kaksinkertainen raportointi (artiklan mukaisesti 13 Ranskan ja Yhdysvaltain verosopimusta) taas kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi. Mekanismi on yksinkertaisempi myyntivoittojen takia, koska Ranskassa verotuksellinen hyvitys, joka vastaa Yhdysvaltain veroa, on tässä tilanteessa. Lopuksi on tärkeää huomata, että myyntivoiton verotus voidaan väliaikaisesti vapauttaa, jos varat sijoitetaan uudelleen toiseen kiinteistösijoitukseen Yhdysvaltojen maaperälle.

FrenchSpanishEnglishPortuguese