Kupnja nekretnina u SAD-u: kakav porezni utjecaj?

U Sjedinjenim Državama, porezi na dohodak od najamnine ulažu se u grad i saveznu državu. Nakon što se ovaj korak dovrši, ti se prihodi moraju prijaviti i u Francuskoj. Ugovor o porezu između dviju zemalja omogućava francuskim investitorima izbjegavanje dvostrukog oporezivanja putem mehanizma poreznog kreditiranja koji je dobiven u Francuskoj.

U Sjedinjenim Državama:

4 koraci potrebni su za utvrđivanje ukupnog iznosa poreza koji se plaćaju u SAD-u:

a) Izračun neto prihoda od imovine.

Svi stvarni troškovi nastali u upravljanju imovinom mogu se odbiti od bruto plaća: naknade za upravljanje, osiguranje, tekući posao ili putni troškovi (zrakoplovna karta), troškovi života itd.

Uzmite primjer francuskog investitora koji je kupio kuću $ 100.000. Ako je bruto godišnja renta predstavljala $ 14.000, a troškovi su bili $ 4.000, neto prihod od nekretnina koji će se prijaviti bit će samo $ 10.000.

(b) Amortizacija dijela otkupne cijene

Bez obzira na status investitora, dio nabavne cijene može se amortizirati linearnom metodom tijekom 27,5 godina.

Uzmite primjer $ 100.000 najamnine koja generira $ 10.000 neto prihoda. Vrijednost koristiti kao osnova za izračunavanje prigušenje jednaka vrijednosti okvira oko 80% vrijednosti kupnje: x 100.000 80 80.000% = $ (vrijednost okvira) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' godišnja amortizacija) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (oporezivi prihod nakon amortizacije)

c) "Osobno izuzeće"

Svaki vlasnik dobiva odbitak poreza u nominalnoj vrijednosti, za godinu 2018, iznos odgovara iznosu od $ 4.150. Taj se odbitak odnosi na neto prihod da prijavi: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (oporezivi prihod)

(d) Primjena poreznog nosača

Kao iu Francuskoj, američke porezne obveznice u SAD-u su progresivne. U većini slučajeva, investitori se oporezuju u 1er tranši u 10%. To odgovara oporezivom dohotku manjem od $ 8.925 za jednu osobu i $ 12.750 za par. Osim toga, marginalne kriške su 15%, 25%, 28%, 33%, 35% i 39,6%.

Dio 10% će biti učinkovit:$ 2.941 x 10% = $ 294

U našem primjeru dobra kupili $ 100.000, uživajući bruto dohodak od $ 14.000, porez na imovinu bit će samo $ 294

U Francuskoj

Kada se prihod SAD-a prijavljuje u Francuskoj, porezni kredit koji je jednak francuskom porezu odobrava porezni ugovor (članak 24) kako bi se izbjegao dvostruko oporezivanje. Za izračunavanje porezni kredit, potrebno je ostaviti bruto prihod stranoj zemlji (14.000 $) i ponoviti izračune primjenom francuske porezne propise na dohodak od imovine (što ako je takav prihod su francuskog porijekla). Ovo preustroj omogućuje izračunavanje efektivne ukupne porezne stope u Francuskoj.

Valja napomenuti da ovaj mehanizam omogućuje samo izbjegavanje dvostrukog oporezivanja i ne plaćanje manje poreza!

Oporezivanje dobitaka od nekretnina

U Sjedinjenim Državama:

Oporezivanje kapitalnog dobitka od nekretnina u SAD-u izračunava se na dva načina:

- Pritvor imovine: manje od jedne godine ("kratkoročni kapitalni dobitak").

Kapitalni dobitak od prodaje nekretnina uključen je u prihode od imovine. Stanodavac se zatim vraća u klasični obračun poreza na imovinu.

- Prestanak imovine: više od jedne godine ("dugoročni kapitalni dobitak").

Oporezivanje kapitalnih dobitaka od nekretnina nalazi se na dvije razine u SAD-u: saveznim i lokalnim. Na saveznoj razini, stopa se postavlja prema stopi poreza na imovinu. Niska kriška nije nametnuta; srednja kriška određena je na 15% i gornji sloj na 20%; Oporezivanje je stabilnije i povoljnije od francuskih oporezivanja.

Na lokalnoj razini, svaka država je slobodna postaviti vlastiti porez, koji se dodaje saveznom porezu.

Na primjer, Gruzija 6% porez odnosi, Kalifornija, 13%, dok je Florida i Tennessee ne primjenjuju porez na kapitalni dobitak. Stoga je važno osigurati ovaj kriterij prije nego što odaberete grad u kojem želite ulagati u nekretnine.

U Francuskoj:

Nekretnini dobici ostvareni od prodaje nekretnina u SAD-u pati isti mehanizam kao i prihoda od imovine, i to dvostrukom izvješćivanja (u skladu s člankom 13 poreznih ugovora francusko-nas), dok izbjegavanje dvostrukog oporezivanja. Mehanizam je jednostavniji za kapitalne dobitke jer je u ovoj situaciji francuski porezni kredit jednak poreznom porezu SAD-a. Konačno, važno je napomenuti da se oporezivanje kapitalnih dobitaka može privremeno osloboditi ako se sredstva ponovno investiraju u drugu ulaganja u nekretnine na tlo SAD-a.

francuskišpanjolskiCoatianPortugalski