Acquisto di immobili negli Stati Uniti: quale impatto fiscale?

Negli Stati Uniti, le tasse sul reddito derivante da un investimento locativo devono essere pagate alla città e allo stato federale. Una volta che questo passaggio è stato completato, anche queste entrate devono essere dichiarate in Francia. Il trattato fiscale tra i due paesi consente agli investitori francesi di evitare la doppia imposizione tramite un meccanismo di credito fiscale ottenuto in Francia.

Negli Stati Uniti:

Sono necessari passaggi 4 per determinare l'importo complessivo delle tasse da pagare negli Stati Uniti:

a) Calcolo del reddito da capitale netto.

Tutte le spese reali sostenute nella gestione dell'immobile sono deducibili dalle rendite lorde: spese di gestione, assicurazione, lavoro corrente o spese di viaggio (biglietto aereo), spese di soggiorno, ecc.

Prendi l'esempio di un investitore francese che ha comprato una casa $ 100.000. Se l'affitto annuo lordo rappresentava $ 14.000 e le spese erano $ 4.000, il reddito netto netto da segnalare sarà solo $ 10.000.

(b) Ammortamento di parte del prezzo di acquisto

Indipendentemente dallo stato dell'investitore, parte del prezzo di acquisto può essere ammortizzata in quote costanti per gli anni 27,5.

Prendi l'esempio di un investimento locativo $ 100.000 che genera $ 10.000 di reddito netto. Il valore utilizzato come base per calcolare lo smorzamento è uguale al valore del telaio, circa il 80% del valore di acquisto: x 100.000 80 80.000% = $ (valore del telaio) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' ammortamento annuale) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (reddito imponibile dopo ammortamento)

c) "Esenzione personale"

A ciascun proprietario viene concessa una detrazione fiscale in valore nominale, per l'anno 2018, la somma corrisponde a $ 4.150. Questa deduzione si applica al reddito netto per dichiarare: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (reddito imponibile)

(d) Applicazione della fascia fiscale

Come in Francia, le fasce di imposta sul reddito degli Stati Uniti sono progressive. Nella maggior parte dei casi, gli investitori sono tassati nella tranche 1er a 10%. Ciò corrisponde a un reddito imponibile inferiore a $ 8.925 per una singola persona ea $ 12.750 per una coppia. Oltre questo, le fette marginali sono 15%, 25%, 28%, 33%, 35% e 39,6%.

La porzione di 10% sarà efficace: $ 2.941 x 10% = $ 294

Nel nostro esempio di un buon $ 100.000 comprato, godendo di un reddito lordo di $ 14.000, la tassa di proprietà sarà solo $ 294

In Francia

Quando il reddito degli Stati Uniti viene segnalato in Francia, un credito d'imposta pari all'imposta francese è concesso dal trattato fiscale (articolo 24) per evitare la doppia imposizione. Per calcolare il credito d'imposta, è necessario lasciare le entrate terra straniera lordo ($ 14.000) e rifare i calcoli applicando le norme fiscali francesi su redditi da capitale (come se tali redditi erano di origine francese). Questa riesposizione consente di calcolare un'aliquota fiscale effettiva effettiva in Francia.

Va notato che questo meccanismo consente solo di evitare la doppia imposizione e di non pagare meno tasse!

Tassazione dei guadagni immobiliari

Negli Stati Uniti:

La tassazione del guadagno in conto capitale negli Stati Uniti è calcolata in due modi:

- Detenzione di beni: meno di un anno ("plusvalenza a breve termine").

La plusvalenza derivante dalla vendita di beni immobili è inclusa nel reddito da capitale. Il padrone di casa ricade quindi nel calcolo classico dell'imposta patrimoniale.

- Detenzione della proprietà: più di un anno ("plusvalenza a lungo termine").

La tassazione delle plusvalenze immobiliari è a due livelli negli Stati Uniti: federale e locale. A livello federale, il tasso è impostato in base all'aliquota dell'imposta sulla proprietà. La fetta bassa non è imposta; la fetta mediana viene imposta su 15% e la fetta superiore su 20%; Tassazione più stabile e più vantaggiosa della tassazione francese.

A livello locale, ogni stato è libero di impostare la propria tassa, che viene aggiunta alla tassa federale.

Ad esempio, la Georgia applica la tassa 6%, California, 13%, mentre la Florida o il Tennessee non applica alcuna imposta sulle plusvalenze. È quindi importante garantire questo criterio prima di scegliere la città in cui si desidera investire nel settore immobiliare.

In Francia:

I guadagni immobiliari realizzate con la cessione di beni immobili in Stati Uniti soffrono lo stesso meccanismo come redditi da capitale, vale a dire doppia segnalazione (ai sensi dell'art 13 del trattato fiscale franco-statunitense), mentre evitando la doppia imposizione. Il meccanismo è più semplice per i guadagni in conto capitale poiché un credito d'imposta pari all'imposta statunitense è concesso ai francesi in questa situazione. Infine, è importante notare che la tassazione delle plusvalenze può essere temporaneamente esentata se i fondi vengono reinvestiti in un altro investimento immobiliare sul suolo statunitense.

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