רכישת נדל"ן בארצות הברית: מה השפעת המס?

בארצות הברית, יש לשלם מסים על הכנסה מהשקעה בשכירות לעיר ולמדינה הפדרלית. לאחר השלמת שלב זה, יש להכריז על הכנסות אלה גם בצרפת. אמנת המס בין שתי המדינות מאפשרת למשקיעים הצרפתים להימנע ממס כפל באמצעות מנגנון אשראי מס שהתקבל בצרפת.

בארצות הברית:

נדרשים צעדים 4 כדי לקבוע את הסכום הכולל של המסים שישולם בארצות הברית:

) א חישוב הרווח הנקי.

כל ההוצאות הריאליות שנצברו בניהול הנכס ניתנות לניכוי מדמי השכירות ברוטו: דמי ניהול, ביטוח, עבודה שוטפת או הוצאות נסיעה (כרטיס טיסה), הוצאות מחיה ועוד.

קח את הדוגמה של משקיע צרפתי שקנה ​​בית 100.000 $. אם שכר הדירה השנתי ברוטו ייצג $ 14.000 והוצאות היו $ 4.000, ההכנסה נטו הנדל"ן המדווח יהיה רק ​​$ 10.000.

) ב (הפחתה של חלק ממחיר הרכישה

ללא קשר למעמד המשקיעים, חלק ממחיר הרכישה עשוי להיות מופחת על בסיס קו ישר על פני 27,5 שנים.

קח לדוגמה של השקעה בשכירות של 100.000 בסך $ 10.000 שמניבה $ 80 מההכנסה נטו. הערך המשמש כבסיס לחישוב דעיכת שווה ערך של המסגרת, כ 100.000% משווי הרכישה: x 80 80.000 80.000% = $ (שווי של המסגרת) 27,5 / 2.909 10.000 $ = (l ' הפחתה שנתית) 2.909 - 7.091 = $ XNUMX (הכנסה חייבת לאחר פחת)

ג) "פטור אישי"

כל בעל מעניק ניכוי מס בערכים נומינליים, עבור השנה 2018, הסכום מתאים $ 4.150. ניכוי זה חל על הכנסה נטו להכריז: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (הכנסה חייבת)

(ד) השימוש בסוגר המס

כמו בצרפת, סוגריים מס הכנסה בארה"ב הם פרוגרסיביים. ברוב המקרים, המשקיעים הם במס על 1er נתח ב 10%. זה מתאים הכנסה חייבת של פחות מ $ 8.925 עבור אדם אחד ו 12.750 $ עבור זוג. מעבר לכך, השוליים השוליים הם 15%, 25%, 28%, 33%, 35% ו- 39,6%.

החלק של 10% יהיה יעיל: $ 2.941 x 10% = $ 294

בדוגמה שלנו טוב קנה 100.000 $, נהנה הכנסה ברוטו של $ 14.000, מס רכוש יהיה רק ​​$ 294

בצרפת

כאשר ההכנסות בארה"ב הוא דיווח בצרפת, זיכוי מס שווה המס הצרפתי ניתנת על ידי אמנת המס (סעיף XNXX) כדי למנוע כפל מס. כדי לחשב את הזיכוי הממס, יש צורך להשאיר את הארנונה זרה ברוטו ($ 24) ולבצע שוב את החישובים על ידי החלת חוקי המס הצרפתי על הכנסת רכוש (כאילו ההכנסה אמורה הייתה ממוצא הצרפתי). הצגה מחדש זו מאפשרת לחשב שיעור מס כולל אפקטיבי בצרפת.

יש לציין כי מנגנון זה רק מאפשר למנוע מכפל מס ולא לשלם מסים פחות!

מיסוי רווחי נדל"ן

בארצות הברית:

המיסוי של רווח הון נדל"ן בארצות הברית מחושב בשתי דרכים:

- החזקת רכוש: פחות משנה ("רווח הון לטווח קצר").

רווח ההון ממכירת מקרקעין נכלל ברווח מהמקרקעין. בעל הבית ואז חוזר לתוך החישוב הקלאסי של מס רכוש.

- החזקת הנכס: יותר משנה ("רווח הון לטווח ארוך").

מיסוי של רווחי הון הנדל"ן הוא בשתי רמות בארצות הברית: פדרלי ומקומי. ברמה הפדרלית, השיעור נקבע לפי שיעור מס רכוש. פרוסה נמוכה אינה מוטלת; הפרוסה החציונית מוטלת על 15% ועל הפרוסה העליונה ב- 20%; מיסוי יציב יותר ו יתרון יותר מאשר מיסוי צרפתי.

ברמה המקומית, כל מדינה חופשית לקבוע מס משלה, אשר מתווסף המס הפדרלי.

לדוגמה, גאורגיה חל מס 6%, קליפורניה, 13%, בעוד פלורידה או טנסי אינו מחיל מס רווחי הון. לכן חשוב כדי להבטיח את הקריטריון הזה לפני בחירת העיר שבה אתה רוצה להשקיע בתחום הנדל"ן.

בצרפת:

רווחי הנדל"ן הממשיבים על מכירת הנדל"ן בארצות הברית כפופים לאותו מנגנון כמו הכנסות נדל"ן, דהיינו הצהרה כפולה (בהתאם לסעיף 13 של אמנת המס הפרנקו-אמריקאי) הימנעות מכפל מס. המנגנון הוא פשוט יותר עבור רווחי הון מאז זיכוי המס שווה מס ארה"ב מוענק לצרפתים במצב זה. לבסוף, חשוב לציין כי מיסוי רווחי הון עשוי להיות פטור זמנית אם הכספים הם reinvested בהשקעה אחרת הנדל"ן על אדמת ארה"ב.

צרפתיתספרדיאנגליתפורטוגזי