米国での不動産の購入:どのような税金の影響ですか?

米国では、賃貸料収入に対する税金が都市と連邦政府に支払われる。 このステップが完了したら、これらの所得はフランスでも宣言しなければなりません。 両国間の租税条約により、フランスの投資家は、フランスで取得した税額控除メカニズムを通じて二重課税を回避することができます。

米国では:

米国で支払われる税金の総額を決定するには、4手順が必要です。

a)正味不動産所得の計算。

などの管理費、保険、ルーチンワーク、または旅費(航空券)、生活費、:プロパティの管理に関連して発生したすべての実際原価は総家賃から控除されています

$ 100.000の家を買ったフランスの投資家の例を見てください。 年間総家賃が表現され、$ 14.000と費用は$ 4.000を合計した場合、報告する純財産所得は$ 10.000を超えないものとします。

(b)購入価格の一部の償却

投資家の地位にかかわらず、購入価格の一部は、27,5年にわたって定額法で償却することができます。

純利益の$ 100.000を生成する$ 10.000の賃貸投資の例を考えてみましょう。 X 80 100.000 80%= $(フレームの値)80.000 / 80.000 27,5 $ =(L ':減衰を計算するための基礎として使用される値は、購入値の約2.909%枠の値に等しいです。年間償却額)10.000 - 2.909 = $ 7.091(減価償却後の課税所得)

c)「個人免除」

各所有者には名目価値の税額控除が与えられ、2018年度の合計額は$ 4.150に相当します。 この控除は、申告する純利益に適用されます。7.091 - 4.150 = $ 2.941(課税所得)

(d)税金控除の適用

フランスと同様に、米国所得税括弧は進歩的です。 大多数の場合、投資家は1のトランシェで10%で課税されます。 これは、1人の場合は$ 8.925未満、夫婦は$ 12.750未満の課税所得に相当します。 これを超えて、限界スライスは15%、25%、28%、33%、35%、39,6%です。

10%の部分は有効です:$ 2.941 x 10%= $ 294

良い100.000を購入した例では、$ 14.000の総収入を得て、 固定資産税は$ 294に過ぎません

フランスで

アメリカの収益は、フランスで報告された場合には、フランスの税制に等しい税額控除は、二重課税を回避するための租税条約(条24)によって付与されます。 税額控除を計算するには、総外国の土地収入($ 14.000)を残し、(そのような収入はフランス語起源のであるかのように)財産所得のフランスの税制を適用して計算をやり直す必要があります。 この再訂正により、フランスにおける実効全般的税率を計算することが可能になる。

このメカニズムは、二重課税を回避し、税金を払うことができないことに留意する必要があります。

不動産利益の課税

米国では:

米国における不動産キャピタルゲインの課税は、以下の2つの方法で計算されます。

- 財産の拘留:1年未満(「短期キャピタルゲイン」)。

不動産売却によるキャピタルゲインは不動産所得に含まれています。 その後、家主は財産税の古典計算に戻ります。

- 不動産の拘束:1年以上(「長期キャピタルゲイン」)。

不動産キャピタルゲインの課税は、米国では連邦と地方の2つのレベルにあります。 連邦レベルでは、金利は固定資産税率に従って設定されます。 低スライスは課されません。 中央のスライスは15%に課され、上部のスライスは20%に課されます。 フランス税制よりも安定した税制。

地方レベルでは、各州は自由に独自の税金を設定することができ、これが連邦税に加算されます。

フロリダ州とテネシー州のキャピタルゲイン上の任意の税を適用されませんが例えば、ジョージア6%の税は、カリフォルニア州、13%を適用します。 したがって、不動産に投資したい都市を選ぶ前に、この基準を確実にすることが重要です。

フランスでは:

米国で不動産を売却することによって実現される不動産利益は、不動産所得と同じ仕組み、すなわち、二重宣言(フランク・アメリカ租税条約の13条に従って)二重課税を避ける。 この仕組みは、この状況でフランス人に米国税に等しい税額控除が付与されるため、キャピタルゲインにとって簡単です。 最後に、資金が米国の土地に別の不動産投資に再投資された場合、キャピタルゲイン課税は一時的に免除されることに注意することが重要です。

フランス語英語スペイン語