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미국의 부동산 구매 : 세금에 어떤 영향이 있습니까?

미국에서는 임대 투자로 인한 소득에 대한 세금을시 및 연방 정부에 납부해야합니다. 이 단계가 완료되면이 수입도 프랑스에서 신고해야합니다. 양국 간의 조세 조약은 프랑스 투자가가 프랑스에서 취득한 세액 공제 제도를 통해 이중 과세를 피할 수있게합니다.

미국의 경우 :

4 단계는 미국에서 지불 할 세금의 전체 금액을 결정하는 데 필요합니다.

a) 순 재산 소득의 계산.

재산 관리에서 발생하는 모든 실제 경비는 관리비, 보험, 현재 일 또는 여행 경비 (비행기 표), 생활비 등 총 임대료에서 공제가 가능합니다.

$ 100.000 집을 구입 한 프랑스 투자자의 예를 들어보십시오. 연간 총 임대료가 $ 14.000이고 비용이 $ 4.000 인 경우보고 될 순 부동산 수입은 $ 10.000입니다.

(b) 구매 가격의 일부의 할부 상환

투자자의 지위와 관계없이 구매 가격의 일부는 27,5 년 동안 정액법에 따라 상각 될 수 있습니다.

$ 100.000의 순소득을 발생시키는 $ 10.000 임대 투자의 예를 생각해보십시오. X 80 100.000 80 % = $ (프레임 값) 80.000 / 80.000 27,5 $ = (L ': 댐핑을 계산하기위한 기준으로 사용되는 값은, 구입 값의 약 2.909 % 프레임의 값과 동일한 연간 할부 상환) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (감가 상각 후 과세 소득)

c) "개인 면제"

각 소유자에게는 명목 가치의 세금 공제가 부여되며, 2018 연도의 총액은 $ 4.150에 해당합니다. 이 공제액은 신고 할 순이익에 적용됩니다 : 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (과세 소득)

(d) 세금 군 적용

프랑스에서와 마찬가지로 미국의 소득세 부과는 점진적입니다. 대부분의 경우 투자자는 1 %의 10er 트렌치에 세금이 부과됩니다. 이것은 한 사람의 경우 $ 8.925 미만이고 한 부부의 경우 $ 12.750 미만의 과세 소득에 해당합니다. 이 외에도 한계 슬라이스는 15 %, 25 %, 28 %, 33 %, 35 % 및 39,6 %입니다.

10 %의 부분이 효과적입니다.$ 2.941 x 10 % = $ 294

좋은 100.000을 구입 한 예에서 $ 14.000의 총 수입을 누리면서, 재산세는 $ 294 일뿐입니다.

엉 프랑스

프랑스에서 미국 소득이보고되면 이중 과세를 피하기 위해 조세 조약 (24 조항)에 따라 프랑스 세금과 동일한 세액 공제가 부여됩니다. 이 세액 공제를 계산하려면 총 외국인 재산 소득 ($ 14.000)에서 시작하여 부동산 소득에 대한 프랑스 세금 규칙을 적용하여 계산을 다시해야합니다 (이 수익은 프랑스 출처에서 나온 것처럼). 이 재조정은 프랑스의 효과적인 전체 세율을 계산하는 것을 가능하게합니다.

이 메커니즘은 이중 과세를 피하고 세금을 덜내는 것을 가능하게합니다!

부동산 소득에 대한 과세

미국 :

미국의 부동산 자본 이득에 대한 세금은 두 가지 방법으로 계산됩니다.

- 부동산 감금 : 1 년 미만 ( "단기 자본 이득").

부동산 판매로 인한 자본 이득은 부동산 소득에 포함됩니다. 집주인은 재산세에 대한 고전적 계산으로 돌아갑니다.

- 부동산 감금 : 1 년 이상 ( "장기 자본 이득").

부동산 양도 소득에 대한 과세는 연방과 지방의 두 가지 수준에 있습니다. 연방 차원에서 세율은 재산세 세율에 따라 결정됩니다. 낮은 슬라이스는 부과되지 않습니다. 중간 슬라이스는 15 %에 부과되고 상부 슬라이스는 20 %에 부과됩니다. 과세는 프랑스 세금보다 더 안정적이고 유리합니다.

지방 수준에서 각 주 (州)는 자신의 세금을 자유롭게 설정할 수 있으며 이는 연방세에 추가됩니다.

예를 들어, 조지아주는 6 % tax, California, 13 %를 적용하고 플로리다 또는 테네시는 양도 소득세를 적용하지 않습니다. 따라서 부동산에 투자하고자하는 도시를 선택하기 전에이 기준을 보장하는 것이 중요합니다.

프랑스 :

미국에서 부동산의 판매에 실현 부동산 이익은 재산 소득 (프랑스 - 미국 조세 조약 제 13에 따라), 즉 이중보고와 같은 메커니즘 동안 고통 이중 과세를 피하십시오. 이러한 상황에서 프랑스에 미국 세금과 동일한 세액 공제가 부여되기 때문에 자본 이득에 대한 메커니즘이 더 간단합니다. 마지막으로, 자금이 미국 토양에 대한 다른 부동산 투자에 재투자되면 자본 이득 과세가 일시적으로 면제 될 수 있다는 점에 유의해야합니다.

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