Publié à 14h43 HE le 29 avril 2019 | Mis à jour à 17h30 HE le 29 avril 2019

Une étude révèle que le Michigan est confronté à une pénurie de logements abordables

Immobilier Un agent, Russ Ravary, à gauche, montre une maison à vendre dans le canton de Redford à Jerome DuBose, de Détroit, le 26 avril. Un marché du logement serré au cours des dernières années a fait monter les prix des maisons individuelles de plus de 70% depuis 2012 dans tout le pays. (Photo: Max Ortiz, The Detroit News) 

 

Le Michigan aura un déficit de plus de 150 000 logements d’ici 2045, selon une étude publique sur l’abordabilité du logement publiée lundi.  Et la région métropolitaine de Detroit est l’une des régions les plus touchées.

Cette prévision de la Michigan State Housing Development Authority fournit un tableau sombre pour les futurs acheteurs de maison si rien n’est fait. Le resserrement du marché du logement au cours des dernières années a déjà entraîné une hausse des prix des maisons individuelles de plus de 70% depuis 2012 dans l’ensemble de l’État et a entraîné des guerres d’enchères, en particulier dans les quartiers recherchés.

“Il n’ya pas beaucoup d’inventaire”, a déclaré Russ Ravary, agent immobilier de Real Estate One, qui travaille avec les acheteurs et les vendeurs de maisons de la région métropolitaine de Detroit. “Nous devons travailler plus fort pour aider quelqu’un à trouver une maison et à remporter l’offre. Vous devez retirer tous les tours de votre chapeau. Je vous explique:” Vous devez donner un bon prix la première fois. “

Le rapport est le premier du genre rédigé par l’État depuis 2006. Il faisait partie des  recommandations de la Home Builders Association of Michigan en juin 2017, lorsqu’il a lancé un “appel au réveil”, décrivant le manque de logements abordables dans le pays. état à des niveaux proches de la crise.

“Cela va confirmer ce que nous disons depuis un certain temps, à savoir que nous approchons d’une crise du logement assez grave”, a déclaré Bob Filka, président de la Home Builders Association of Michigan. “Le Michigan est réputé pour ses logements abordables. Cela va changer si quelque chose ne se produit pas et les communautés locales vont devoir commencer à travailler pour trouver l’investissement en logement dont elles ont besoin.”

D’ici 2045, le Michigan devrait ajouter plus de 462 000 nouveaux ménages, dont 327 000 propriétaires, selon le rapport complémentaire intitulé Comprendre et faire progresser la propriété au Michigan dans l’État du logement et le cabinet de conseil RKG Associates Inc. basé en Virginie, mais des logements vacants existants, Selon l’étude, seulement environ 311 000 personnes pourraient être commercialisées un jour sur le marché, ce qui représente un déficit de près de 152 000 unités de logement, dont plus de 107 000 en propriété.

“Nous prévoyons une augmentation du nombre de ménages en tant que principal facteur du besoin de logements, en particulier parmi les ménages d’une personne et de deux personnes ou moins”, a déclaré Laurie Cummings, spécialiste du marché et analyste de recherche pour l’autorité.

Avec près de 81000 la ville de Detroit fait avoir des unités vacantes, hors marché stock suffisant de logements avec un excédent net de près de 25 000 unités appartenant attendues en 2045, selon l’étude, bien que la plupart des maisons ont besoin d’importants travaux de remise en état, la le financement est un défi pour beaucoup . Les chercheurs ont prédit que les comtés de Macomb, Oakland et Wayne auraient un déficit de près de 51 000 unités. Seule la région de l’ouest du Michigan, composée de 13 comtés, dépassait les 57 000 unités.

Mais de nombreux acheteurs de maison ressentent déjà la pression. Erik Dahlstrom et son épouse cherchent depuis deux ans à quitter leur résidence principale de 1 100 pieds carrés à Ferndale. Ils ont fait près de 10 offres sur des maisons – une seule a été acceptée à 15 000 USD au-dessus de leur prix plafond de 350 000 USD, mais ils l’ont transmise après qu’une inspection ait révélé des problèmes de fondations, de moisissure et autres.

“C’est un processus très frustrant. Le marché est très tendu”, a déclaré Dahlstrom, 41 ans, qui travaille dans la vente. “Même ceux qui sont mauvais sont listés en haut.”

La famille recherche une maison à concept ouvert légèrement plus grande sur au moins 1,5 acres dans un bon district scolaire comme Brighton, le canton de Hartland ou Northville. Ils ne craignent pas une solution miracle s’ils peuvent toujours le faire dans les limites du budget. Mais avec leur fille qui commence la maternelle à l’automne, Dahlstrom a déclaré qu’elle ressentait la pression.

“J’ai acheté ma maison 125 000 $ il y a six ans en 2013”, a-t-il déclaré. “Je pourrais me retourner et le vendre pour environ 230 000 $ en une semaine. Mais je ne le mets pas sur le marché car je ne trouve pas de maison, alors les personnes qui cherchent une maison de démarrage ne peuvent pas acheter ma maison.”

Les prix de vente des maisons unifamiliales dans la région métropolitaine de Detroit ont augmenté de 90% entre 2012 et 2017, pour atteindre un prix médian des maisons unifamiliales de plus de 188 000 $. Le prix médian des nouvelles constructions était supérieur à 391 000 $.

Le résultat est ce qui est connu comme le marché intermédiaire manquant, une tendance nationale selon laquelle les ménages gagnant entre 80% et 120% de leur revenu médian en superficie peuvent acheter des logements existants mais pas nouveaux. En conséquence, l’État a enregistré une baisse de 3% du nombre de logements occupés par leur propriétaire et une augmentation de 11% du nombre de logements locatifs.

Les coûts de main-d’œuvre, de matériel et de pré-développement ont tellement augmenté  que les constructeurs d’habitations ont tendance à se tourner vers les côtés opposés du spectre, aux appartements et aux copropriétés, qui ont connu une augmentation de 22% dans l’État depuis 2012, ainsi que des logements coûteux et coûteux. La superficie moyenne d’une maison nouvellement construite dans la région métropolitaine de Detroit s’élevait à près de 2 600 pieds carrés en 2017.

Avec une construction résidentielle unifamiliale en baisse de 16% depuis 2012 dans le Michigan et de 26% dans la région métropolitaine de Détroit, le problème ne devrait que s’aggraver. Entre 2011 et 2016, 12 705 unités de logement nettes ont été ajoutées au Michigan, soit une variation proche de zéro pour cent. L’âge médian de la maison est maintenant de 1970 dans l’état et de 1960 pour une maison occupée par son propriétaire dans le métro de Detroit. Nous sommes en 1946 à Detroit.

Mais beaucoup d’acheteurs craignent de ne pas récupérer leur investissement dans une maison ancienne, en particulier avec des prix déjà si élevés, a déclaré Cummings.

“Je pense que cela va continuer”, a-t-elle déclaré. “Nous avons constaté une légère amélioration”, le Michigan ayant récupéré près de la moitié des près de 90 000 emplois dans le secteur de la construction perdus entre 2001 et 2010. ” être autour pendant un moment. “

Le rapport décrit 16 stratégies que les municipalités, les programmes communautaires et les entreprises partenaires pourraient mettre en œuvre pour aider à prévenir cette tendance. Parmi ceux-ci figurent des programmes déjà existants avec l’administration publique du logement et d’autres programmes, tels que l’aide au versement initial et les prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt. Mais il encourage également les prêts à la réhabilitation, les subventions d’infrastructure pour alléger les coûts de développement, les réformes de zonage pour permettre la construction de plusieurs logements dans des quartiers unifamiliaux, en clarifiant les évaluations, les examens et les redevances du construire une maison typique et offrir des incitations aux employeurs dans les zones où il est possible de se loger, comme dans la région de la baie des Grands Lacs autour de Saginaw.

Les agents immobiliers, les constructeurs d’habitations et les autres acteurs du secteur qui ont siégé au comité consultatif de l’étude se sont engagés à travailler ensemble pour faire connaître leurs préoccupations et apporter des solutions aux communautés de l’État du Michigan.

Avoir des données régionales dans l’état du Michigan aidera les dirigeants de la communauté à déterminer les meilleures solutions pour leur communauté, a déclaré David Allen, analyste en chef du marché de l’autorité du logement de l’État.

“La complexité est un peu décourageante”, a-t-il déclaré, “mais nous avons plus d’options sur ce qu’il faut faire et comment aller de l’avant”.

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