Nekilnojamojo turto pirkimas Jungtinėse Amerikos Valstijose: koks poveikis mokestį?

Jungtinėse Valstijose mokesčiai už pajamas iš investicijų į nuomos mokestį turi būti sumokėti miestui ir federalinei valstybei. Kai šis žingsnis bus baigtas, šios pajamos turi būti deklaruojamos ir Prancūzijoje. Abiejų šalių mokesčių sutartis leidžia Prancūzijos investuotojams išvengti dvigubo apmokestinimo per Prancūzijoje gautą mokesčių lengvatą.

Jungtinėse Amerikos Valstijose:

Reikalingi 4 veiksmai, siekiant nustatyti bendrą mokėtinų mokesčių sumą Jungtinėse Amerikos Valstijose:

a) Grynųjų turto pajamų apskaičiavimas.

Visos nekilnojamojo turto valdymo išlaidos yra išskaičiuojamos iš bendrųjų nuomos mokesčių: valdymo mokesčiai, draudimas, dabartinis darbas arba kelionės išlaidos (lėktuvo bilietas), pragyvenimo išlaidos ir kt.

Paimkite prancūzų investuotojo pavyzdį, kuris nupirko "100.000" namą. Jei bendras metinis nuomos mokestis sudarė $ 14.000 ir išlaidos buvo $ 4.000, grynasis nekilnojamojo turto pajamas, apie kurias bus pranešta, bus tik $ 10.000.

(b) dalies pirkimo kainos amortizacija

Nepriklausomai nuo investuotojo statuso, dalis pirkimo kainos gali būti amortizuojama tiesiniu būdu per 27,5 metus.

Paimkite "100.000" nuomos investicijų pavyzdį, kuris generuoja grynųjų pajamų $ 10.000. Naudojamas kaip apskaičiuoti slopinimo pagrindu vertė yra lygi rėmo, maždaug 80% pirkimo vertės vertės: nuo x 100.000 80 80.000% = $ (vertė rėmo) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (L ' metinė amortizacija) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (apmokestinamos pajamos po nusidėvėjimo)

c) "asmeninė išimtis"

Kiekvienam savininkui suteikiamas mokesčių nurašymas nominaliąja verte 2018 metais, suma atitinka $ 4.150. Šis atskaitymas taikomas grynajai pajamų deklaravimui: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (apmokestinamosios pajamos)

(d) mokesčių schemos taikymas

Kaip ir Prancūzijoje, JAV pajamų mokesčio skalės yra laipsniškos. Daugumoje atvejų investuotojai apmokestinami 1er dalimi 10%. Tai atitinka apmokestinamąsias pajamas, kurios yra mažesnės nei $ 8.925 vienam asmeniui, o pora - 12.750. Be to, ribinės skiltelės yra 15%, 25%, 28%, 33%, 35% ir 39,6%.

10% dalis bus veiksminga:$ 2.941 x 10% = $ 294

Mūsų pavyzdyje geras nusipirkęs $ 100.000, naudojantis bendrosios pajamos $ 14.000, nekilnojamojo turto mokestis bus tik $ 294

Prancūzijoje

Kai Prancūzijoje yra pranešama apie JAV pajamas, mokesčio lengvata, lygi Prancūzijos mokesčiui, suteikiama pagal mokesčių sutartį (24 straipsnis), siekiant išvengti dvigubo apmokestinimo. Norėdami apskaičiuoti mokesčio kreditą, būtina palikti Bendroji užsienio žemės pajamas ($ 14.000) ir pakartoti skaičiavimus taikant Prancūzijos mokesčių taisykles pajamoms iš turto (tarsi tokios pajamos buvo prancūzų kilmės). Šis perskaičiavimas leidžia apskaičiuoti veiksmingą bendrą mokesčių tarifą Prancūzijoje.

Pažymėtina, kad šis mechanizmas leidžia išvengti dvigubo apmokestinimo, o ne mokėti mažiau mokesčių!

Nekilnojamojo turto pelno apmokestinimas

Jungtinėse Amerikos Valstijose:

Nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio apmokestinimas Jungtinėse Amerikos Valstijose apskaičiuojamas dviem būdais:

- Turto sulaikymas: trumpesnis nei vieneri metai (trumpalaikis kapitalo prieaugis).

Nekilnojamojo turto pardavimo kapitalo prieaugis įtraukiamas į turto pajamas. Tada savininkas sugrįžta į klasikinį turto mokesčio skaičiavimą.

- turto sulaikymas: daugiau nei vieneri metai ("ilgalaikis kapitalo prieaugis").

Nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio apmokestinimas Jungtinėse Amerikos Valstijose yra dviejų lygių: federalinis ir vietinis. Federaliniu lygiu norma nustatoma pagal turto mokesčio tarifą. Žemas gabalas nėra įvestas; vidurinis grubelis įvedamas į 15%, o viršutinis sluoksnis - 20%; Mokesčiai yra stabilesni ir palankesni už Prancūzijos apmokestinimą.

Vietos lygiu kiekviena valstybė gali nustatyti savo mokesčius, kurie pridedami prie federalinio mokesčio.

Pavyzdžiui, Gruzija taiko 6% mokesčio, Kalifornijos, 13%, o Floridoje arba Tenesyje netaikomas kapitalo prieaugio mokestis. Todėl svarbu užtikrinti šį kriterijų prieš pasirenkant miestą, kuriame norite investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Prancūzija:

Nekilnojamojo turto pajamos, gautos parduodant nekilnojamąjį turtą Jungtinėse Amerikos Valstijose, yra tokios pačios kaip nekilnojamojo turto pajamų mechanizmas, ty dviguba deklaracija (pagal Prancūzijos ir Amerikos mokesčių sutarties 13 straipsnį), o išvengti dvigubo apmokestinimo. Supaprastintas kapitalo prieaugis yra mechanizmas, nes šioje situacijoje prancūzams suteikiamas mokestis, lygus JAV mokesčiui. Galiausiai svarbu pažymėti, kad kapitalo prieaugio apmokestinimas gali būti laikinai atleistas nuo mokesčio, jei lėšos reinvestuotos į kitas investicijas į nekilnojamąjį turtą JAV valstijoje.

prancūzųispanųanglųportugalų