Onroerend goed kopen in de Verenigde Staten: welke belastingimpact?

In de Verenigde Staten moeten belastingen op inkomen uit een huurinvestering worden betaald aan de stad en de federale staat. Zodra deze stap is voltooid, moeten deze inkomens ook in Frankrijk worden aangegeven. Het belastingverdrag tussen de twee landen stelt Franse beleggers in staat om dubbele belastingheffing te voorkomen door middel van een belastingkredietmechanisme dat in Frankrijk is verkregen.

In de Verenigde Staten:

4-stappen zijn nodig om het totale bedrag aan belastingen te bepalen dat in de Verenigde Staten moet worden betaald:

a) Berekening van het netto-inkomen uit vermogen.

Alle reële uitgaven voor het beheer van het onroerend goed zijn aftrekbaar van bruto huurprijzen: beheerskosten, verzekering, huidig ​​werk of reiskosten (vliegticket), kosten van levensonderhoud, enz.

Neem het voorbeeld van een Franse investeerder die een $ 100.000-huis heeft gekocht. Als de bruto jaarlijkse huur $ 14.000 vertegenwoordigde en de kosten $ 4.000 waren, zal het te rapporteren netto onroerend goed inkomen slechts $ 10.000 zijn.

(b) Afschrijving van een deel van de koopprijs

Ongeacht de status van de belegger, kan een deel van de aankoopprijs lineair worden afgeschreven over 27,5-jaren.

Neem het voorbeeld van een $ 100.000-huurinvestering die $ 10.000 aan netto-inkomen genereert. De waarde die als grondslag voor de berekening van de demping is gelijk aan de waarde van het frame ongeveer 80% van de aankoopwaarde: x 100.000 80 80.000% $ = (waarde van het frame) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' jaarlijkse afschrijving) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (belastbaar inkomen na afschrijving)

c) "Persoonlijke vrijstelling"

Elke eigenaar krijgt een belastingaftrek in nominale waarde, voor het jaar 2018 komt de som overeen met $ 4.150. Deze aftrek is van toepassing op het te declareren netto inkomen: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (belastbaar inkomen)

(d) Toepassing van de belastingschijf

Net als in Frankrijk zijn de inkomstenbelastingaandelen in de VS progressief. In de meeste gevallen worden beleggers belast in de 1er-tranche tegen 10%. Dit komt overeen met een belastbaar inkomen van minder dan $ 8.925 voor een persoon en $ 12.750 voor een paar. Bovendien marginale segmenten zijn %% 15 25, 28 %% 33, 35 39,6% en%.

Het gedeelte van 10% is effectief:$ 2.941 x 10% = $ 294

In ons voorbeeld van een goed gekochte $ 100.000, genietend van een bruto inkomen van $ 14.000, de onroerende voorheffing is slechts $ 294

in Frankrijk

Wanneer Amerikaanse inkomsten worden gerapporteerd in Frankrijk, wordt een belastingvermindering gelijk aan Franse belasting verleend door het belastingverdrag (artikel 24) om dubbele belasting te voorkomen. Om het belastingkrediet te berekenen, is het noodzakelijk om de bruto buitenlandse land inkomsten ($ 14.000) te verlaten en herhaal de berekeningen door het toepassen van de Franse fiscale regels op inkomen uit vermogen (alsof die inkomsten waren van Franse oorsprong). Deze aanpassing maakt het mogelijk om een ​​effectief globaal belastingtarief in Frankrijk te berekenen.

Opgemerkt moet worden dat dit mechanisme het alleen mogelijk maakt om dubbele belasting te vermijden en niet minder belastingen te betalen!

Belastingheffing op vastgoedwinsten

In de Verenigde Staten:

De belasting op de meerwaarde van onroerend goed in de Verenigde Staten wordt op twee manieren berekend:

- Detentie van onroerend goed: minder dan een jaar ("korte termijn meerwaarde").

De meerwaarde uit de verkoop van onroerend goed is opgenomen in het vastgoedinkomen. De verhuurder valt dan terug in de klassieke berekening van de onroerende voorheffing.

- Detentie van het onroerend goed: meer dan een jaar ("lange termijn meerwaarde").

Belastingen op de meerwaarden op onroerend goed zijn op twee niveaus in de Verenigde Staten: federaal en lokaal. Op federaal niveau wordt het tarief ingesteld op basis van het tarief van de onroerende voorheffing. Het lage segment wordt niet opgelegd; de mediaanplak wordt opgelegd aan 15% en de bovenste plak aan 20%; Belastingen zijn stabieler en voordeliger dan Franse belasting.

Op lokaal niveau is elke staat vrij om zijn eigen belasting vast te stellen, die wordt toegevoegd aan de federale belasting.

Georgia past bijvoorbeeld 6% belasting toe, Californië, 13%, terwijl Florida of Tennessee geen vermogenswinstbelasting toepast. Het is daarom belangrijk om dit criterium te waarborgen voordat u de stad kiest waarin u in onroerend goed wilt beleggen.

In Frankrijk:

De onroerend goed meerwaarden gerealiseerd op de verkoop van onroerend goed in de Verenigde Staten lijden hetzelfde mechanisme als inkomen uit vermogen, namelijk dubbele verslaglegging (in overeenstemming met artikel 13 van de Frans-Amerikaanse belastingverdrag), terwijl vermijding van dubbele belastingheffing. Het mechanisme is eenvoudiger voor meerwaarden omdat in deze situatie een belastingvermindering wordt toegekend die gelijk is aan Amerikaanse belasting. Ten slotte is het belangrijk op te merken dat vermogenswinstbelasting tijdelijk kan worden vrijgesteld als de fondsen worden geherinvesteerd in een andere investering in onroerend goed op Amerikaanse bodem.

FrenchEnglishSpanish