Kjøpe fast eiendom i USA: Hvilken skattepåvirkning?

I USA skal skatt på inntekter fra en leieinvestering betales til byen og føderalstaten. Når dette trinnet er fullført, må også disse inntektene deklareres i Frankrike. Skatteavtalen mellom de to landene gjør det mulig for franske investorer å unngå dobbeltbeskatning gjennom en skattekredittmekanisme oppnådd i Frankrike.

I USA:

4-trinn er nødvendig for å bestemme totalbeløpet som skal betales i USA:

a) Beregning av netto eiendomsinntekter.

Alle faktiske kostnader som påløper i forbindelse med forvaltningen av eiendommen er fradragsberettiget fra brutto leie: forvaltningshonorar, forsikring, rutinearbeid eller reiseutgifter (flybilletten), levekostnader mv

Ta eksempel på en fransk investor som kjøpte et $ 100.000-hus. Hvis den brutto årlige leien representerte $ 14.000 og utgiftene var $ 4.000, blir netto eiendomsinntekt som skal rapporteres, bare $ 10.000.

(b) Amortisering av en del av kjøpesummen

Uansett investorens status, kan en del av kjøpesummen amortiseres lineært over 27,5 år.

Ta eksempel på en $ 100.000 leieinvestering som genererer $ 10.000 av nettoinntekt. Verdien som brukes som grunnlag for beregning av dempningen er lik verdien av rammen, omtrent 80% av kjøps verdi: x 100.000 80 80.000% = $ (verdi av rammen) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' årlig amortisering) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (skattepliktig inntekt etter avskrivninger)

c) "Personlig fritak"

Hver eier får et skattefradrag i nominell verdi, for året 2018, summen tilsvarer $ 4.150. Dette fradraget gjelder nettoresultatet for å erklære: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (skattepliktig inntekt)

(d) Anvendelse av skattebraketten

Som i Frankrike er de amerikanske inntektsskattebeslagene progressive. I de fleste tilfeller er investorene beskattet i 1er-tranchen ved 10%. Dette tilsvarer skattepliktig inntekt på mindre enn $ 8.925 for en enkeltperson og $ 12.750 for et par. Utover dette er marginalskivene 15%, 25%, 28%, 33%, 35% og 39,6%.

Delen av 10% vil være effektiv:$ 2.941 x 10% = $ 294

I vårt eksempel på en god kjøpt $ 100.000, nyter en brutto inntekt på $ 14.000, Eiendomsskatten vil bare være $ 294

I Frankrike

Når amerikanske inntekter er rapportert i Frankrike, er en skatt kreditt lik den franske skatte gitt av skatteavtalen (artikkel 24) for å unngå dobbeltbeskatning. For å beregne skatt kreditt, er det nødvendig å forlate utenlandske brutto landet inntekter ($ 14.000) og gjøre beregninger ved å bruke de franske skatteregler på formuesinntekt (som om slike inntekter var av fransk opprinnelse). Denne omformuleringen gjør det mulig å beregne en effektiv samlet skattesats i Frankrike.

Det skal bemerkes at denne mekanismen bare gjør det mulig å unngå dobbeltbeskatning og ikke betale mindre skatter!

Beskatning av eiendomsgevinster

I USA:

Beskattningen av eiendomsgevinst i USA beregnes på to måter:

- Forvaring av eiendom: mindre enn ett år ("kortsiktig kapitalgevinster").

Kapitalgevinst ved salg av fast eiendom inngår i eiendomsinntektene. Utleier faller deretter tilbake til den klassiske beregningen av eiendomsskatten.

- Forvaring av eiendommen: mer enn ett år ("langsiktig kapitalgevinst").

Beskatning av eiendomsgevinster er på to nivåer i USA: føderale og lokale. På føderalt nivå er satsen fastsatt i henhold til eiendomsskattesatsen. Den lave skiven er ikke pålagt; Medianskiven pålegges 15% og øvre skive på 20%; Beskatning mer stabil og mer fordelaktig enn fransk beskatning.

På lokalt nivå er hver stat fri til å sette sin egen skatt, som legges til den føderale skatten.

For eksempel gjelder Georgia Georgia 6% skatt, California, 13%, mens Florida eller Tennessee ikke bruker noen kapitalgevinst skatt. Det er derfor viktig å sikre dette kriteriet før du velger byen du vil investere i fast eiendom.

I Frankrike:

Eiendoms gevinst ved salg av fast eiendom i USA lider den samme mekanismen som formuesinntekt, nemlig dobbeltrapportering (i henhold til artikkel 13 av Franco-amerikanske skatteavtalen) mens unngå dobbeltbeskatning. Mekanismen er enklere for realisasjonsgevinster ettersom en skattekreditt som tilsvarer amerikansk skatt tildeles franskmennene i denne situasjonen. Til slutt er det viktig å merke seg at skatten på gevinsten kan unntas midlertidig dersom midlene reinvesteres i annen eiendom investering på amerikansk jord.

FrenchSpanishEnglishPortuguese