Kupowanie nieruchomości w Stanach Zjednoczonych: Jaki wpływ na podatki?

W Stanach Zjednoczonych podatki od dochodu z wynajmu są płacone miastu i państwu federalnemu. Po zakończeniu tego etapu dochody te muszą być zadeklarowane również we Francji. Umowa podatkowa między tymi dwoma krajami pozwala francuskim inwestorom uniknąć podwójnego opodatkowania poprzez mechanizm ulg podatkowych uzyskany we Francji.

W Stanach Zjednoczonych:

Aby określić całkowitą kwotę podatków płatnych w Stanach Zjednoczonych, należy wykonać kroki 4:

a) Obliczanie dochodu z tytułu własności netto.

Wszystkie rzeczywiste wydatki poniesione w związku z zarządzaniem nieruchomością można odliczyć od czynszów brutto: opłaty za zarządzanie, ubezpieczenie, bieżącą pracę lub koszty podróży (bilet lotniczy), wydatki na życie itp.

Weźmy przykład francuskiego inwestora, który kupił dom 100.000. Jeśli roczny czynsz brutto wynosił 14.000, a wydatki wyniosły 4.000, dochód z nieruchomości netto, który zostanie zgłoszony, wyniesie tylko 10.000.

(b) Amortyzacja części ceny zakupu

Niezależnie od statusu inwestora, część ceny zakupu może być amortyzowana liniowo przez okres 27,5.

Weź przykład z inwestycji 100.000 o wartości $ 10.000, która generuje dochód netto. Wartość wykorzystywana jako podstawa do obliczania tłumienia jest równa wartości ramy około 80% wartości zakupu X 100.000 80 80.000% = $ (wielkość ramki) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (L ' roczna amortyzacja) 10.000 - 2.909 = 7.091 (dochód do opodatkowania po amortyzacji)

c) "Zwolnienie osobiste"

Każdemu właścicielowi przyznaje się ulgę podatkową w wartości nominalnej, za rok 2018, suma odpowiada $ 4.150. Odliczenie to dotyczy dochodu netto, który należy zadeklarować: 7.091 - 4.150 = 2.941 (dochód do opodatkowania)

(d) Zastosowanie przedziału podatkowego

Podobnie jak we Francji, amerykańskie widełki podatku dochodowego są progresywne. W większości przypadków inwestorzy są opodatkowani w transzy 1er na poziomie 10%. Odpowiada to dochodowi podlegającemu opodatkowaniu wynoszącemu mniej niż 8.925 dla jednej osoby i $ 12.750 dla pary. Ponadto, na marginesie plastry są 15 %% 25, 28 %% 33, 35 39,6% i%.

Część 10% będzie skuteczna:$ 2.941 x 10% = $ 294

W naszym przykładzie dobrego kupionego 100.000, cieszącego się dochodem brutto w wysokości 14.000, podatek od nieruchomości wyniesie tylko 294

We Francji

Gdy dochody w USA są zgłaszane we Francji, ulga podatkowa równa francuskiemu podatkowi jest przyznawana na mocy umowy podatkowej (art. 24), aby uniknąć podwójnego opodatkowania. W celu obliczenia ulgi podatkowej, konieczne jest opuszczenie brutto przychodów obczyźnie ($ 14.000) i powtórzyć obliczenia stosując francuskie przepisy podatkowe dotyczące dochodów z tytułu własności (jakby taki dochód były pochodzenia francuskiego). To przekształcenie umożliwia obliczenie efektywnej ogólnej stawki podatkowej we Francji.

Należy zauważyć, że mechanizm ten pozwala jedynie uniknąć podwójnego opodatkowania i nie płacić mniej podatków!

Opodatkowanie zysków z nieruchomości

W Usa:

Opodatkowanie zysków kapitałowych z nieruchomości w Stanach Zjednoczonych oblicza się na dwa sposoby:

- Zatrzymanie własności: krócej niż jeden rok ("krótkoterminowy zysk kapitałowy").

Zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości są uwzględnione w przychodach z tytułu własności. Wynajmujący następnie wraca do klasycznych obliczeń podatku od nieruchomości.

- Zatrzymanie nieruchomości: ponad rok ("długoterminowy zysk kapitałowy").

Opodatkowanie zysków kapitałowych z nieruchomości jest na dwóch poziomach w Stanach Zjednoczonych: federalnym i lokalnym. Na poziomie federalnym stawka jest ustalana zgodnie ze stawką podatku od nieruchomości. Niski kawałek nie jest narzucony; mediana plasterka jest nałożona na 15%, a górny na 20%; Opodatkowanie jest bardziej stabilne i korzystniejsze niż francuskie opodatkowanie.

Na poziomie lokalnym każde państwo może ustanowić własny podatek, który jest dodawany do podatku federalnego.

Na przykład Gruzja stosuje 6% podatku, Kalifornia, 13%, podczas gdy Floryda lub Tennessee nie stosuje żadnego podatku od zysków kapitałowych. Dlatego ważne jest, aby zapewnić to kryterium przed wyborem miasta, w którym chcesz inwestować w nieruchomości.

We Francji:

Zyski nieruchomości realizowana na sprzedaży nieruchomości w Stanach Zjednoczonych cierpi na ten sam mechanizm jako dochód majątkowy, czyli podwójnej sprawozdawczości (zgodnie z art 13 francusko-amerykańskiej umowy podatkowej) podczas unikanie podwójnego opodatkowania. Mechanizm jest prostszy w przypadku zysków kapitałowych, ponieważ w takiej sytuacji Francuzom przyznano ulgę podatkową w wysokości amerykańskiego podatku. Na koniec należy zauważyć, że opodatkowanie zysków kapitałowych może zostać tymczasowo zwolnione, jeżeli środki zostaną ponownie zainwestowane w inną inwestycję w nieruchomości na terenie USA.

francuskihiszpańskiPolishportugalski