Compra de imóveis nos Estados Unidos: Qual o impacto fiscal?

Nos Estados Unidos, os impostos sobre a renda de um investimento de aluguel devem ser pagos à cidade e ao estado federal. Uma vez que esta etapa tenha sido concluída, esses rendimentos também devem ser declarados na França. O tratado fiscal entre os dois países permite que os investidores franceses evitem a dupla tributação através de um mecanismo de crédito fiscal obtido na França.

Nos Estados Unidos:

As etapas 4 são necessárias para determinar o montante total de impostos a serem pagos nos Estados Unidos:

a) Cálculo do rendimento líquido de propriedade.

Todos os custos reais incorridos com a gestão da propriedade são dedutíveis brutas renda: taxas de administração, seguros, trabalho de rotina, ou despesas de viagem (bilhete de avião), o custo de vida, etc.

Tomemos o exemplo de um investidor francês que comprou uma casa de $ 100.000. Se a renda anual bruta representasse $ 14.000 e as despesas fossem $ 4.000, a receita líquida de bens imóveis a ser reportada será de apenas $ 10.000.

(b) Amortização de parte do preço de compra

Independentemente do estado do investidor, parte do preço de compra pode ser amortizado numa base linear ao longo de 27,5 anos.

Tomemos o exemplo de um investimento de aluguel de $ 100.000 que gera $ 10.000 de receita líquida. O valor utilizado como a base para calcular o amortecimento é igual ao valor do quadro, aproximadamente 80% do valor de compra: x 100.000 80 80.000% = $ (valor da armação) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' amortização anual) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (lucro tributável após depreciação)

c) "Isenção pessoal"

Cada proprietário recebe uma dedução fiscal em valor nominal, no ano 2018, a soma corresponde a $ 4.150. Esta dedução aplica-se ao lucro líquido a declarar: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (lucro tributável)

(d) Aplicação do suporte de imposto

Como na França, as faixas de imposto de renda dos EUA são progressivas. Na maioria dos casos, os investidores são tributados na parcela 1er a 10%. Isso corresponde ao lucro tributável de menos de $ 8.925 para uma única pessoa e $ 12.750 para um casal. Além disso, fatias marginais são 15 25 %%, 28 33 %%, 35 39,6% e%.

A parte de 10% será efetiva:$ 2.941 x 10% = $ 294

Em nosso exemplo de um bem comprado $ 100.000, desfrutando de uma receita bruta de $ 14.000, o imposto sobre a propriedade será apenas $ 294

En France

Quando a receita americana está relatado na França, um crédito de imposto igual ao imposto francês é concedido pelo tratado de imposto (artigo 24) para evitar a dupla tributação. Para calcular o crédito de imposto, é necessário deixar a receita terra estrangeira bruto ($ 14.000) e refazer os cálculos, aplicando as regras fiscais francesas sobre a renda da propriedade (como se esses rendimentos eram de origem francesa). Esta reformulação permite calcular uma taxa de imposto global efetiva na França.

Deve notar-se que este mecanismo só permite evitar a dupla tributação e não pagar menos impostos!

Tributação de ganhos imobiliários

Estados Unidos:

A tributação do ganho de capital imobiliário nos Estados Unidos é calculada de duas maneiras:

- Detenção de propriedade: menos de um ano ("ganho de capital a curto prazo").

O ganho de capital com a venda de imóveis está incluído na renda da propriedade. O proprietário então recai no cálculo clássico do imposto sobre a propriedade.

- Detenção do imóvel: mais de um ano ("ganho de capital a longo prazo").

A tributação de ganhos de capital imobiliário está em dois níveis nos Estados Unidos: federal e local. No nível federal, a taxa é definida de acordo com a taxa de imposto sobre a propriedade. A fatia baixa não é imposta; a fatia mediana é imposta em 15% e a fatia superior em 20%; Tributação mais estável e mais vantajosa que a tributação francesa.

No nível local, cada estado é livre para definir seu próprio imposto, que é adicionado ao imposto federal.

Por exemplo, a Geórgia aplica imposto 6%, Califórnia, 13%, enquanto a Flórida ou o Tennessee não aplicam nenhum imposto sobre ganhos de capital. Por isso, é importante garantir esse critério antes de escolher a cidade em que você deseja investir em imóveis.

Na França:

Os ganhos imobiliários realizados na venda de imóveis nos Estados Unidos sofrem o mesmo mecanismo como rendimentos de propriedade, ou seja, o dobro relatórios (de acordo com o artigo 13 de tratado fiscal franco-americano), enquanto evitar a dupla tributação. O mecanismo é mais simples para ganhos de capital, uma vez que um crédito fiscal igual ao imposto dos EUA é concedido aos franceses nesta situação. Finalmente, é importante notar que a tributação sobre ganhos de capital pode ser temporariamente isenta se os fundos forem reinvestidos em outro investimento imobiliário em solo americano.

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