Cumpărarea de bunuri imobiliare în Statele Unite: ce impact fiscal?

În Statele Unite, impozitele asupra veniturilor dintr-o investiție de închiriere trebuie plătite orașului și statului federal. După finalizarea acestui pas, aceste venituri trebuie, de asemenea, declarate în Franța. Tratatul de impozitare dintre cele două țări permite investitorilor francezi să evite dubla impunere printr-un mecanism de credit fiscal obținut în Franța.

În Statele Unite:

Sunt necesare pașii 4 pentru a determina valoarea totală a impozitelor care trebuie plătite în Statele Unite:

a) Calculul venitului net din proprietate.

Toate cheltuielile reale efectuate în administrarea proprietății sunt deductibile din chiriile brute: comisioane de administrare, asigurare, lucrări curente sau cheltuieli de călătorie (bilet de avion), cheltuieli de trai etc.

Luați exemplul unui investitor francez care a cumpărat o casă de $ 100.000. Dacă chiria anuală brută a reprezentat $ 14.000 și cheltuielile au fost de $ 4.000, venitul net al bunurilor imobiliare care va fi raportat va fi de numai $ 10.000.

(b) Amortizarea unei părți din prețul de achiziție

Indiferent de statutul investitorului, o parte din prețul de cumpărare poate fi amortizată pe bază liniară pe parcursul anilor 27,5.

Luați exemplul unei investiții de închiriere de $ 100.000 care generează $ 10.000 din venitul net. Valoarea utilizată ca bază de calcul a amortizării este egală cu valoarea cadrului, aproximativ 80% din valoarea de achiziție: x 100.000 80 80.000% = $ (valoarea cadrului) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' amortizare anuală) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (venituri impozabile după amortizare)

c) "scutire personală"

Fiecărui proprietar i se acordă o deducere fiscală în valoare nominală, pentru anul 2018, suma corespunde cu $ 4.150. Această deducere se aplică venitului net care urmează să declare: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (venit impozabil)

(d) Aplicarea limitei de impozitare

Ca și în Franța, parantezele impozitului pe venit din SUA sunt progresive. În majoritatea cazurilor, investitorii sunt impozitați în tranșa 1er la 10%. Aceasta corespunde venitului impozabil mai mic de $ 8.925 pentru o singură persoană și $ 12.750 pentru un cuplu. În plus, felii marginale sunt 15 %% 25, 28 %% 33, 35 39,6% și%.

Porțiunea de 10% va fi eficientă:$ 2.941 x 10% = $ 294

În exemplul nostru, un bun cumpărat de $ 100.000, beneficiind de un venit brut de $ 14.000, taxa pe proprietate va fi de numai $ 294

în Franța

Atunci când venitul american este raportat în Franța, un credit fiscal egal cu impozitul francez este acordat de tratat fiscală (articolul 24), pentru a evita dubla impunere. Pentru a calcula creditul fiscal, este necesar să părăsească venitul pământ străin brut ($ 14.000) și reface calculele prin aplicarea regulilor fiscale franceze cu privire la veniturile din proprietate (ca și în cazul în care o astfel de venituri au fost de origine franceză). Această reluare face posibilă calcularea unei rate de impozitare globale efective în Franța.

Trebuie remarcat faptul că acest mecanism face posibilă numai evitarea dublei impuneri și nu să plătească mai puține taxe!

Impozitarea castigurilor imobiliare

In Statele Unite ale Americii:

Impozitarea câștigului de capital real în Statele Unite se calculează în două moduri:

- Detenția proprietății: mai puțin de un an ("câștiguri de capital pe termen scurt").

Câștigul de capital din vânzarea de bunuri imobiliare este inclus în veniturile din proprietate. Proprietarul intră apoi în calculul clasic al impozitului pe proprietate.

- Detenția proprietății: mai mult de un an ("câștig de capital pe termen lung").

Impozitarea câștigurilor de capital imobiliar se situează la două niveluri în Statele Unite: federale și locale. La nivel federal, rata este stabilită în funcție de rata impozitului pe proprietate. Nu se impune partea slabă; slice-ul median este impus pe 15%, iar partea superioară pe 20%; Impozitarea este mai stabilă și mai avantajoasă decât impozitarea franceză.

La nivel local, fiecare stat are libertatea de a-și stabili propriul impozit, care se adaugă taxei federale.

De exemplu, se aplică Georgia 6% impozit, California, 13%, in timp ce Florida si Tennessee, nu se aplică nici un impozit pe câștigul de capital. Prin urmare, este important să se asigure acest criteriu înainte de a alege orașul în care doriți să investiți în imobiliare.

În Franța:

Câștigurile imobiliare realizate în urma vânzării de bunuri imobiliare în Statele Unite fac obiectul aceluiași mecanism ca și veniturile imobiliare, și anume o dublă declarație (în conformitate cu articolul 13 din tratatul franco-american de impozitare) în timp ce evitarea dublei impuneri. Mecanismul este mai simplu pentru câștigurile de capital, deoarece în această situație francezului i se acordă un credit fiscal egal cu impozitul american. În cele din urmă, este important de menționat că impozitarea câștigurilor de capital poate fi temporar scutită dacă fondurile sunt reinvestite într-o altă investiție imobiliară pe teritoriul SUA.

francezăspaniolăEnglezaportugheză