Покупка недвижимости в Соединенных Штатах: Какое влияние на налогообложение?

В Соединенных Штатах налоги на доходы от инвестиций в аренду должны выплачиваться городу и федеральному государству. Как только этот шаг будет завершен, эти доходы также должны быть объявлены во Франции. Налоговый договор между двумя странами позволяет французским инвесторам избегать двойного налогообложения посредством механизма налогового кредита, полученного во Франции.

В Соединенных Штатах:

Для определения общей суммы налогов, подлежащих уплате в Соединенных Штатах, необходимы шаги 4:

a) Расчет чистого дохода от собственности.

Все реальные расходы, связанные с управлением имуществом, вычитаются из общей арендной платы: плата за управление, страхование, текущая работа или транспортные расходы (авиабилет), расходы на проживание и т. Д.

Возьмем пример французского инвестора, который купил дом $ 100.000. Если годовая годовая рента представляла $ 14.000, а расходы составляли $ 4.000, чистый доход от недвижимости, о котором сообщается, будет всего $ 10.000.

(б) Амортизация части покупной цены

Независимо от статуса инвестора часть покупной цены может быть амортизирована линейным методом в течение 27,5 лет.

Возьмем пример инвестиций в аренду в размере $ 100.000, который генерирует $ 10.000 чистой прибыли. Базовое значение, используемое для расчета амортизации, равно значению стойки, которая составляет приблизительно 80% от стоимости покупки: 100.000 x 80% = $ 80.000 (значение стойки) 80.000 / 27,5 = $ 2.909 ( годовая амортизация) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (облагаемый налогом доход после амортизации)

c) "Личные исключения"

Каждому владельцу предоставляется налоговый вычет в номинальной стоимости, за год 2018 сумма соответствует $ 4.150. Этот вывод применяется к чистой прибыли для объявления: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (облагаемый налогом доход)

(d) Применение налогового кронштейна

Как и во Франции, скобки по налогу на прибыль в США являются прогрессивными. В большинстве случаев инвесторы облагаются налогом в транш 1er на 10%. Это соответствует налогооблагаемому доходу менее $ 8.925 для одного человека и $ 12.750 для пары. Помимо этого, маргинальные срезы: 15%, 25%, 28%, 33%, 35% и 39,6%.

Доля 10% будет эффективной:$ 2.941 x 10% = $ 294

В нашем примере хорошего купленного $ 100.000, получающего валовой доход от $ 14.000, налог на имущество будет равен $ 294

Во Франции

Когда во Франции сообщается о доходах США, налоговый кредит, равный французскому налогу, предоставляется налоговым договором (статья 24), чтобы избежать двойного налогообложения. Чтобы рассчитать этот налоговый кредит, мы должны начать с валового дохода от внешней собственности ($ 14.000) и повторить расчеты, применяя французские налоговые правила о доходе собственности (как если бы эти доходы поступали из французских источников). Эта переформулировка позволяет рассчитать эффективную общую ставку налога во Франции.

Следует отметить, что этот механизм только позволяет избежать двойного налогообложения и не платить меньше налогов!

Налогообложение прибыли

В Соединенных Штатах:

Налогообложение прироста капитала недвижимости в Соединенных Штатах рассчитывается двумя способами:

- Задержание имущества: менее одного года («краткосрочный прирост капитала»).

Прибыль от продажи недвижимости включается в доход от собственности. Затем арендодатель возвращается к классическому исчислению налога на имущество.

- Задержание имущества: более одного года («долгосрочный прирост капитала»).

Налогообложение прироста капитала недвижимости находится на двух уровнях в Соединенных Штатах: федеральном и местном. На федеральном уровне ставка устанавливается в соответствии с ставкой налога на имущество. Низкий срез не наложен; срединный срез наложен на 15% и верхний срез на 20%; Налогообложение более стабильное и более выгодное, чем французское налогообложение.

На местном уровне каждое государство может свободно устанавливать свой собственный налог, который добавляется к федеральному налогу.

Например, Грузия применяет налог 6%, Калифорния, 13%, а Флорида или Теннесси не применяют налог на прирост капитала. Поэтому важно обеспечить этот критерий, прежде чем выбирать город, в который вы хотите инвестировать в недвижимость.

Во Франции:

Прибыль от реализации недвижимости, реализуемая при продаже недвижимости в Соединенных Штатах, регулируется тем же механизмом, что и доход от недвижимости, а именно двойное заявление (в соответствии со статьей 13 франко-американского налогового договора), в то время как избегая двойного налогообложения. Механизм проще для прироста капитала, поскольку налоговый кредит, равный налогу США, предоставляется французам в этой ситуации. Наконец, важно отметить, что налогообложение прироста капитала может быть временно освобождено, если средства реинвестируются в другие инвестиции в недвижимость на территории США.

FrenchИспанскийАнглийскийPortuguese