Nakup nepremičnin v ZDA: Kakšen davčni učinek?

V Združenih državah se davki od dohodka iz najemne naložbe plačajo mestu in zvezni državi. Ko bo ta korak zaključen, je treba te dohodke prijaviti tudi v Franciji. Davčna pogodba med državama omogoča francoskim vlagateljem, da se izognejo dvojnemu obdavčenju prek mehanizma davčnega dobropisa, pridobljenega v Franciji.

V Združenih državah:

Koraki 4 so potrebni za določitev skupnega zneska davkov, ki jih je treba plačati v Združenih državah:

a) Izračun čistega dohodka od lastnine.

Vse dejanske stroške, nastale v zvezi z upravljanjem premoženja odbijejo od bruto najemnine: provizije za upravljanje, zavarovanje, rutinsko delo, ali potnih stroškov (letalskih vozovnic), življenjske stroške, itd

Vzemite primer francoskega investitorja, ki je kupil hišo $ 100.000. Če je bruto letna najemnina zastopa in $ 14.000 in odhodki znašali $ 4.000, se neto dohodek od lastnine, poroča ne sme biti več kot $ 10.000.

(b) Amortizacija dela nakupne cene

Ne glede na status investitorja se del nabavne cene lahko amortizira enakomerno med leti 27,5.

Vzemite primer naložbe v najem 100.000, ki ustvarja $ 10.000 neto dohodka. Vrednost uporablja kot osnova za izračun dušenje je enako vrednosti okvirja, približno 80% nakupne vrednosti: x 100.000 80 80.000% = $ (vrednost okvirja) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l' letna amortizacija) 10.000 - 2.909 7.091 = $ (obdavčljivi dohodek po amortizaciji)

c) "Osebna oprostitev"

Vsakemu lastniku se dodeli davčna olajšava v nominalni vrednosti, za leto 2018, vsota ustreza $ 4.150. Ta odbitek velja za čisti dohodek, ki ga je treba prijaviti: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (obdavčljivi dohodek)

(d) Uporaba davčnega razreda

Tako kot v Franciji so davčni profili ZDA napredujoči. V večini primerov so vlagatelji obdavčeni v tranši 1er na 10%. To ustreza obdavčljivi dohodki pod $ 8.925 za samsko osebo in 12.750 $ za par. Poleg tega mejni rezina 15 %% 25, 28 %% 33, 35 39,6% in%.

Del 10% bo učinkovit:$ 2.941 x 10% = $ 294

V našem primeru dobrih kupljenih $ 100.000, ki uživajo bruto dohodek $ 14.000, davek na premoženje bo samo $ 294

V Franciji

Ko je ameriški prihodki poročali v Franciji, je odbitek davka enaka francoskega davka izda davčni pogodbe (člen 24) o izogibanju dvojnemu obdavčevanju. Za izračun davčne olajšave, je treba pustiti bruto prihodek tujih zemljišč (14.000 $) in redo izračune z uporabo francoskih davčnih predpisov na dohodek od premoženja (kot če bi tak dohodek francoskega izvora). To preračunavanje omogoča izračunavanje učinkovite splošne davčne stopnje v Franciji.

Treba je opozoriti, da ta mehanizem omogoča le izogibanje dvojnemu obdavčevanju in ne plača manj davkov!

Obdavčitev dobičkov iz nepremičnin

V ZDA:

Obdavčitev kapitalskih dobičkov iz nepremičnin v Združenih državah se izračuna na dva načina:

- pridržanje premoženja: manj kot eno leto ("kratkoročni kapitalski dobiček").

Kapitalski dobiček od prodaje nepremičnin je vključen v dohodek od lastnine. Stanodajalec nato spada v klasični izračun davka na nepremičnine.

- pridržanje premoženja: več kot eno leto ("dolgoročna kapitalska dobiček").

Obdavčitev kapitalskih dobičkov na nepremičninah je na dveh ravneh v Združenih državah: zvezna in lokalna. Na zvezni ravni se stopnja določi glede na stopnjo davka na nepremičnine. Nizka rezina ni naložena; srednja rezina je naložena na 15% in zgornja rezina na 20%; Obdavčitev bolj stabilna in bolj ugodna od francoske obdavčitve.

Na lokalni ravni lahko vsaka država določi svoj davek, ki se doda zveznemu davku.

Na primer, velja Georgia 6% davek, Kalifornija, 13%, medtem ko je Florida in Tennessee ne uporabljajo nobenega davka na kapitalski dobiček. Zato je pomembno, da zagotovite to merilo pred izbiro mesta, v katerega želite vlagati v nepremičnine.

V Franciji:

Za nepremičnine, dosežene pri prodaji nepremičnin v Združenih državah, velja enak mehanizem kot prihodek od nepremičnin, in sicer dvojna deklaracija (v skladu s členom 13 francosko-ameriške davčne pogodbe), medtem ko izogibanje dvojnemu obdavčenju. Mehanizem je enostavnejši za kapitalske dobičke, saj se v tem primeru francoskemu davčnemu odbitku, enakemu davku ZDA, dodeli. Nazadnje je pomembno opozoriti, da je obdavčitev kapitalskih dobičkov lahko začasno oproščena, če se sredstva ponovno vlagajo v drugo naložbo v nepremičnine na tleh ZDA.

francoskoSlovenešpanski