Köpa fastigheter i USA: Vilken skattepåverkan?

I Förenta staterna ska skatter på inkomst från en hyresinvestering betalas till staden och staten. När detta steg har slutförts, måste dessa inkomster också deklareras i Frankrike. Skatteavtalet mellan de två länderna tillåter franska investerare att undvika dubbelbeskattning genom en skattekreditmekanism som erhållits i Frankrike.

I USA:

4-steg behövs för att bestämma det totala beloppet av skatter som ska betalas i USA:

a) Beräkning av nettoförmögenhetsinkomst.

Alla reella utgifter i samband med förvaltningen av fastigheten är avdragsgilla från bruttoavgifter: förvaltningsavgifter, försäkringar, nuvarande arbete eller resekostnader (flygbiljett), bostadskostnader etc.

Ta exempel på en fransk investerare som köpte ett $ 100.000-hus. Om den totala årliga hyran representerade $ 14.000 och utgifterna var $ 4.000, kommer netto fastighetsinkomst att rapporteras endast $ 10.000.

(b) Avskrivning av del av köpeskillingen

Oavsett investerarens status kan en del av köpeskillingen avskrivas linjärt över 27,5 år.

Ta exemplet med en hyra investering på $ 100.000 som genererar $ 10.000 nettoresultat. Det värde som används som grund för beräkningen av dämpningen är lika med värdet av ramen, ungefär 80% av inköpsvärdet: x 100.000 80 80.000% = $ (värde av ramen) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (l ' årlig amortering) 10.000 - 2.909 7.091 = $ (beskattningsbar inkomst efter avskrivningar)

c) "Personligt undantag"

Varje ägare beviljas ett skatteavdrag i nominellt värde, för året 2018, summan motsvarar $ 4.150. Detta avdrag gäller för nettoresultatet att deklarera: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (skattepliktig inkomst)

d) Tillämpning av skattefästet

Liksom i Frankrike är de amerikanska inkomstskattesatserna progressiva. I de flesta fall beskattas investerare i 1er-tranchen vid 10%. Detta motsvarar beskattningsbar inkomst på mindre än $ 8.925 för en enda person och $ 12.750 för ett par. Utöver detta är marginalskivorna 15%, 25%, 28%, 33%, 35% och 39,6%.

Del av 10% kommer att vara effektiv:$ 2.941 x 10% = $ 294

I vårt exempel på en bra köpt $ 100.000, njuter av en bruttoinkomst av $ 14.000, Fastighetsskatten är endast $ 294

i Frankrike

När amerikanska intäkter redovisas i Frankrike beviljas en skattekredit som motsvarar fransk skatt enligt skatteavtalet (artikel 24) för att undvika dubbelbeskattning. För att beräkna denna skattekredit måste vi börja från brutto utländsk fastighetsinkomst ($ 14.000) och göra omräkningarna genom att tillämpa de franska skattereglerna på egendomsinkomst (som om dessa intäkter var från franska källor). Denna omformulering gör det möjligt att beräkna en effektiv total skattesats i Frankrike.

Det bör noteras att denna mekanism endast gör det möjligt att undvika dubbelbeskattning och inte betala mindre skatter!

Beskattning av fastighetsvinster

I USA:

Beskattningen av fastighetsvinst i Förenta staterna beräknas på två sätt:

- Häktning av egendom: mindre än ett år ("kortfristig realisationsvinst").

Realisationsvinsten från försäljning av fastigheter ingår i fastighetsinkomsterna. Hyresvärden faller sedan tillbaka i den klassiska beräkningen av fastighetsskatten.

- Häktning av fastigheten: mer än ett år ("långsiktig realisationsvinst").

Beskattning av fastighetsvinster är på två nivåer i USA: federala och lokala. På federal nivå fastställs priset enligt fastighetsskattesatsen. Den låga skivan åläggs inte; Medianskivan påläggs 15% och den övre skivan på 20%; Beskattningen är stabilare och mer fördelaktig än fransk beskattning.

På lokal nivå är varje stat fri att sätta sin egen skatt, vilken läggs till den federala skatten.

Till exempel gäller Georgien 6% skatt, Kalifornien, 13%, medan Florida eller Tennessee inte tillämpar någon kapitalvinstskatt. Det är därför viktigt att säkerställa detta kriterium innan du väljer den stad där du vill investera i fastigheter.

I Frankrike:

Fastighets realiserade vid försäljning av fastigheter i USA drabbas av samma mekanism som kapitalinkomst, nämligen dubbelrapportering (i enlighet med artikel 13 av Franco-amerikanska skatteavtal) medan undvikande av dubbelbeskattning. Mekanismen är enklare för realisationsvinster eftersom en skattekredit som motsvarar amerikansk skatt beviljas franska i denna situation. Slutligen är det viktigt att notera att kapitalvinstbeskattningen kan vara tillfälligt befriad om fonderna återinvesteras i en annan fastighetsinvestering på amerikansk mark.

FrenchEnglishSpanish