Amerika Birleşik Devletleri'nde emlak satın almak: Vergi etkisi nedir?

Amerika Birleşik Devletleri'nde, bir kiralık yatırımdan elde edilen gelir vergileri, şehre ve federal devlete ödenecektir. Bu adım tamamlandığında, bu gelirlerin Fransa'da da beyan edilmesi gerekir. İki ülke arasındaki vergi anlaşması, Fransız yatırımcılarının, Fransa'da elde edilen bir vergi kredisi mekanizması yoluyla çifte vergilendirmeyi önlemesine izin veriyor.

Amerika Birleşik Devletleri'nde:

ABD'de ödenecek toplam vergi miktarını belirlemek için 4 adımları gereklidir:

a) Net emlak gelirinin hesaplanması.

vb yönetim ücretleri, sigorta, rutin iş veya seyahat masraflarının (uçak bileti), kişisel masraflar: mülkiyetin yönetimi ile bağlantılı olarak ortaya çıkan tüm fiili maliyetleri brüt kira düşülebilir

$ 100.000 bir ev satın alan bir Fransız yatırımcı örneğini alın. Yıllık brüt kira 14.000 $ ve giderler $ 4.000 ise, rapor edilecek net emlak geliri sadece $ 10.000 olacaktır.

(b) Satın alma fiyatının bir kısmının itfa payı

Yatırımcının statüsünden bağımsız olarak, satın alma fiyatının bir kısmı 27,5 yılı boyunca doğrusal olarak itfa edilebilir.

$ 100.000 net gelir yaratan bir 10.000 kiralama yatırımı örneğini alın. X 80 100.000 80% = $ (çerçeve değeri) 80.000 / 80.000 27,5 $ = (l ': sönümleme hesaplanması için temel olarak kullanılan değer, satın alma değerinin yaklaşık 2.909% çerçevesinin değerine eşittir yıllık amortisman) 10.000 - 2.909 = $ 7.091 (amortisman sonrası vergilendirilebilir gelir)

c) "Kişisel muafiyet"

Her bir mal sahibine nominal değerde vergi indirimi verilir, 2018 yılı için bu tutar $ 4.150'a karşılık gelir. Bu indirim, beyan edilecek net gelir için geçerlidir: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (vergilendirilebilir gelir)

(d) Vergi parantezinin uygulanması

Fransa'da olduğu gibi, ABD gelir vergisi parantezleri ilerlemektedir. Çoğu durumda, yatırımcılar 1er dilimi içinde 10% oranında vergilendirilir. Bu, tek bir kişi için $ 8.925'dan daha az olan bir vergilendirilebilir gelire ve bir çift için $ 12.750'a karşılık gelir. Buna ek olarak, marjinal dilim 15 %% 25, 28 %% 33, 35 39,6 ve%% 'dir.

10% 'in kısmı etkili olacaktır: $ 2.941 x 10% = $ 294

İyi bir 100.000 $ alıcımızın örneğinde, $ 14.000'in brüt gelirinden yararlanarak, emlak vergisi sadece $ 294

Fransa'da

Fransa'da ABD gelirleri bildirildiğinde, vergi vergilendirmesine (vergi 24) göre çift vergilendirmeyi önlemek için vergi vergisine eşit bir vergi kredisi verilir. Vergi kredisini hesaplamak için, brüt dış arazi geliri ($ 14.000) bırakın ve (örneğin gelir Fransız kökenli sanki) mülkiyet geliri Fransız vergi kuralları uygulayarak hesaplamaları yeniden yapmak gereklidir. Bu yeniden düzenleme, Fransa'daki etkili bir genel vergi oranını hesaplamayı mümkün kılmaktadır.

Bu mekanizmanın sadece çifte vergilendirmeyi önlemeyi ve daha az vergi ödememeyi mümkün kıldığına dikkat edilmelidir!

Gayrimenkul kazançlarının vergilendirilmesi

ABD'de:

Amerika Birleşik Devletleri'nde emlak sermaye kazancının vergilendirilmesi iki şekilde hesaplanmaktadır:

- Mülkiyetin gözaltına alınması: bir yıldan az (“kısa vadeli sermaye kazancı”).

Gayrimenkul satışından elde edilen sermaye kazancı, mülk gelirine dahil edilir. Ev sahibi daha sonra emlak vergisinin klasik hesaplamasına geri döner.

- Mülkiyetin tutuklanması: bir yıldan fazla (“uzun vadeli sermaye kazancı”).

ABD'de emlak sermayesi kazançlarının vergilendirilmesi iki düzeydedir: federal ve yerel. Federal düzeyde, oran emlak vergisine göre belirlenir. Düşük dilim empoze edilmez; medyan dilimi 15% ve üst dilim 20% üzerinde uygulanır; Vergilendirme, Fransız vergilendirmesinden daha istikrarlı ve daha avantajlıdır.

Yerel düzeyde, her eyalet federal vergiye eklenen kendi vergisini ayarlamakta özgürdür.

Örneğin, Florida 6% vergi, California, 13%, Florida veya Tennessee hiçbir sermaye kazancı vergisi uygulamamaktadır. Bu nedenle, emlakta yatırım yapmak istediğiniz şehri seçmeden önce bu kriteri sağlamak önemlidir.

Fransa'da:

ABD'de gayrimenkul satışından gerçekleşen gayrimenkul kazanç mülkiyet geliri, (Fransız-ABD vergi anlaşmasının makale 13 uyarınca) yani çifte raporlama gibi aynı mekanizmayı ise acı çifte vergilendirmeden kaçınmak. Bu durumda, Fransızlara ABD vergisine eşit bir vergi kredisi verildiğinden, sermaye kazanımları için mekanizma daha basittir. Son olarak, fonların ABD topraklarına yapılan başka bir gayrimenkul yatırımında yeniden yatırılması durumunda sermaye kazançlarının vergilendirilmesinin geçici olarak muaf tutulabileceğinin belirtilmesi önemlidir.

FransızcaİspanyolTürkçe