Купівля нерухомості в США: який податковий вплив?

У Сполучених Штатах податки на доходи від інвестицій в оренду повинні сплачуватися місту та федеральної землі. Як тільки цей крок завершиться, ці доходи також повинні бути оголошені у Франції. Податковий договір між двома країнами дозволяє французьким інвесторам уникнути подвійного оподаткування за допомогою механізму податкового кредитування, отриманого у Франції.

У Сполучених Штатах:

Кроки 4 потрібні для визначення загальної суми податків, що сплачуються в Сполучених Штатах:

а) Розрахунок чистого доходу від власності.

Всі реальні витрати, понесені при управлінні майном, підлягають відрахуванню від загальної ренти: плати за управління, страхування, поточну роботу або витрати на проїзд (авіаквиток), витрати на проживання тощо.

Візьмемо приклад французького інвестора, який купив будинок $ 100.000. Якщо валова річна орендна плата складала $ 14.000, а витрати склали $ 4.000, то дохід від чистої нерухомості, який буде повідомлятися, становитиме лише $ 10.000.

(б) Амортизація частини вартості покупки

Незалежно від статусу інвестора, частина купівельної ціни може бути амортизована за прямолінійною основі протягом 27,5 років.

Візьміть приклад інвестиції в оренду $ 100.000, яка генерує $ 10.000 чистого прибутку. Значення, що використовується в якості основи для обчислення загасання дорівнює значенню кадру, приблизно 80% від вартості покупки: х 100.000 80 80.000% = $ (значення кадру) 80.000 / 27,5 2.909 $ = (л ' річна амортизація) 10.000 - 2.909 7.091 = $ (оподатковуваний дохід після амортизації)

в) "Особисте звільнення"

Кожен власник отримує податкові вирахування за номінальною вартістю, за рік 2018, сума відповідає $ 4.150. Цей відрахування застосовується до чистого прибутку, що оголошується: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (оподатковуваний дохід)

(г) застосування податкової квоти

Як і у Франції, податкові податки США є прогресивними. У більшості випадків інвестори оподатковуються в трансакції 1er у розмірі 10%. Це відповідає оподатковуваному доходу менше $ 8.925 для однієї людини та $ 12.750 для пари. Крім того, граничні шматочки складають 15%, 25%, 28%, 33%, 35% і 39,6%.

Частка 10% буде ефективною:$ 2.941 x 10% = $ 294

У нашому прикладі хорошого купленого $ 100.000, який користується валовим доходом $ 14.000, податок на майно становитиме лише $ 294

У Франції

Коли американський дохід повідомляється у Франції, податковий кредит дорівнює французькому податку надається податковим договором (стаття 24), щоб уникнути подвійного оподаткування. Для розрахунку податкового кредиту, необхідно залишити валовий дохід іноземної землі ($ 14.000) і повторити розрахунки із застосуванням французьких правил податку на доходи від власності (як якщо б такі доходи були французького походження). Ця переосмислення дає змогу обчислити ефективну загальну податкову ставку у Франції.

Слід зазначити, що цей механізм дозволяє лише уникати подвійного оподаткування та не платити менше податків!

Оподаткування доходів від нерухомості

В Сша:

Податок на прибуток від нерухомості в Сполучених Штатах розраховується двома способами:

- Затримання майна: менше одного року ("короткостроковий приріст капіталу").

Прибуток від продажу нерухомості включається до доходу від власності. Власник тоді повертається до класичного розрахунку податку на майно.

- Затримання майна: більше одного року ("довгостроковий приріст капіталу").

Оподаткування надходжень від прибутків від нерухомості відбувається на двох рівнях у США: федеральному та місцевому. На федеральному рівні ставка встановлюється відповідно до ставки податку на майно. Низький скибочка не накладається; середня частина накладається на 15%, а верхня частина - на 20%; Оподаткування є більш стабільним та вигіднішим, ніж французьке оподаткування.

На місцевому рівні кожна держава може самостійно встановлювати свій податок, який додається до федерального податку.

Наприклад, у штаті Джорджія застосовується податок у розмірі 6% у Каліфорнії, 13%, а Флорида або Тенесіі не застосовує податок на приріст капіталу. Тому важливо забезпечити цей критерій, перш ніж вибрати місто, в яке ви хочете інвестувати в нерухомість.

У Франції:

Вигоди нерухомості, реалізовані по продаже недвижимости в Сполучених Штатах страждають такий же механізм, як дохід від власності, а саме подвійна звітність (відповідно до статті 13 податкового договору франко-американським) під час уникнення подвійного оподаткування. Цей механізм є простішим для збільшення капіталу, оскільки в цій ситуації французький податковий кредит, що дорівнює податковій ставці США, надається. Нарешті, важливо відзначити, що податок на приріст капіталу може бути тимчасово звільнити, якщо кошти реінвестуються в інший інвестиції в нерухомість на американській землі.

французькийUkranianіспанська