在美国购买房地产:什么税收影响?

在美国,租赁投资的收入税应支付给城市和联邦州。 一旦完成这一步骤,这些收入也必须在法国宣布。 两国之间的税收协定允许法国投资者通过在法国获得的税收抵免机制避免双重征税。

在美国:

需要4步骤来确定在美国支付的税款总额:

a)净财产收入的计算。

在与物业管理有关的所有实际费用与租金总额扣除:管理费,保险,日常工作或旅行费用(机票),生活费等。

以一位购买了100.000房子的法国投资者为例。 如果年度总租金为14.000,费用为4.000,则报告的净房地产收入仅为$ 10.000。

(b)部分购买价格的摊销

无论投资者的身份如何,部分购买价格可以在27,5年份以直线法摊销。

以$ 100.000租金投资为例,该投资可产生$ 10.000的净收入。 用作用于计算阻尼的基础的值是等于帧,购买值的约80%的值:x 100.000 80 80.000%= $(该帧的值)80.000 / 27,5 2.909 $ =(L'年度摊销)10.000 - 2.909 = $ 7.091(折旧后的应纳税所得额)

c)“个人豁免”

每个所有者都被授予名义价值的税收减免,对于2018年,总和对应于$ 4.150。 此扣除适用于申报的净收入:7.091 - 4.150 = $ 2.941(应纳税所得额)

(d)税收范围的适用

与法国一样,美国的所得税税率是渐进的。 在大多数情况下,投资者在1er部分按10%征税。 这相当于一个人的应税收入低于$ 8.925,一对夫妇的12.750为$ 15。 除此之外,边际切片为25%,28%,33%,35%,39,6%和XNUMX%。

10%的部分将有效:$ 2.941 x 10%= $ 294

在我们购买$ 100.000的好例子中,享受$ 14.000的总收入, 物业税只有$ 294

法国恩

当法国报告美国收入时,税收协定(第24条)规定了与法国税收相等的税收抵免,以避免双重征税。 要计算的税收抵免,有必要离开毛异乡收入($ 14.000),并通过应用对财产性收入的法国税收规则(好像这样的收入是法国血统)重新计算。 这种重述可以计算出法国的有效总体税率。

应该指出的是,这种机制只能避免双重征税,而不是减少税收!

房地产收益税

在美国:

美国的房地产资本收益税以两种方式计算:

- 扣押财产:不到一年(“短期资本收益”)。

出售房地产的资本收益包括在房地产收入中。 然后房东再回到财产税的经典计算中。

- 扣押财产:超过一年(“长期资本收益”)。

在美国,房地产资本收益的税收分为两个等级:联邦和地方。 在联邦一级,房价根据房产税率设定。 低切片不是强加的; 中间切片施加在15%上,上切片施加在20%上; 税收比法国税收更稳定,更有利。

在地方一级,每个州都可以自由设定税,这将加入联邦税。

例如,佐治亚州适用6%税,加利福尼亚州,13%,而佛罗里达州或田纳西州不适用任何资本增值税。 因此,在选择您想要投资房地产的城市之前,确保这一标准非常重要。

在法国:

实现了对在美国出售房地产的房地产收益遭受同样的机制,财产性收入,即双报告(按照法国和美国的税收协定的文章13),而避免双重征税。 这种机制对于资本收益来说更简单,因为在这种情况下,法国给予等同于美国税收的税收抵免。 最后,值得注意的是,如果资金再投资于美国境内的另一项房地产投资,则可暂时免除资本利得税。

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