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在美國購買房地產:什麼稅收影響?

在美國,租賃投資收入的稅款將支付給城市和聯邦政府。 一旦這一步驟完成,這些收入也必須在法國宣布。 兩國之間的稅收協定允許法國投資者通過法國的稅收抵免機制避免雙重徵稅。

在美國:

需要4步驟來確定在美國支付的稅款總額:

a)淨財產收入的計算。

在與物業管理有關的所有實際費用與租金總額扣除:管理費,保險,日常工作或旅行費用(機票),生活費等。

以一位購買了100.000房子的法國投資者為例。 如果每年租金總額計算和$ 14.000和費用為$ 4.000,淨財產收入報告不得超過$ 10.000更多。

(b)部分購買價格的攤銷

無論投資者的身份如何,部分購買價格可以在27,5年份以直線法攤銷。

以$ 100.000租金投資為例,該投資可產生$ 10.000的淨收入。 用作用於計算阻尼的基礎的值是等於幀,購買值的約80%的值:x 100.000 80 80.000%= $(該幀的值)80.000 / 27,5 2.909 $ =(L'年度攤銷)10.000 - 2.909 = $ 7.091(折舊後的應納稅所得額)

c)“個人豁免”

每個所有者都被授予名義價值的稅收減免,對於2018年,總和對應於$ 4.150。 此扣除適用於申報的淨收入:7.091 - 4.150 = $ 2.941(應納稅所得額)

(d)稅收範圍的適用

與法國一樣,美國的所得稅稅率是漸進的。 在大多數情況下,投資者在1er部分按10%徵稅。 這相當於一個人的應稅收入低於$ 8.925,一對夫婦的12.750為$ 15。 此外,邊際切片25 28 %%,33 35 %%,39,6 XNUMX%和%。

10%的部分將有效:$ 2.941 x 10%= $ 294

在我們購買$ 100.000的好例子中,享受$ 14.000的總收入, 物業稅只有$ 294

法國恩

當美國的收入在法國報導,稅收抵免等於法國稅稅收協定(第24)授予避免雙重徵稅。 要計算的稅收抵免,有必要離開毛異鄉收入($ 14.000),並通過應用對財產性收入的法國稅收規則(好像這樣的收入是法國血統)重新計算。 這種重述可以計算出法國的有效總體稅率。

應該指出的是,這種機制只能避免雙重徵稅,而不是減少稅收!

房地產收益稅

美國:

美國的房地產資本收益稅以兩種方式計算:

- 扣押財產:不到一年(“短期資本收益”)。

出售房地產的資本收益包括在房地產收入中。 然後房東再回到財產稅的經典計算中。

- 扣押財產:超過一年(“長期資本收益”)。

在美國,房地產資本收益的稅收分為兩個等級:聯邦和地方。 在聯邦一級,房價根據房產稅率設定。 低切片不是強加的; 中間切片施加在15%上,上切片施加在20%上; 稅收比法國稅收更穩定,更有利。

在地方一級,每個州都可以自由設定稅,這將加入聯邦稅。

例如,佐治亞州適用6%稅,加利福尼亞州,13%,而佛羅里達州或田納西州不適用任何資本增值稅。 因此,在選擇您想要投資房地產的城市之前,確保這一標準非常重要。

在法國:

在美國銷售房地產所實現的房地產收益與房地產收入的機制相同,即雙重聲明(根據法美美國​​稅收協定第13條)避免雙重徵稅。 這種機制對於資本收益來說更簡單,因為在這種情況下,法國人將等於美國稅收的稅收抵免授予法國人。 最後,值得注意的是,如果資金再投資於美國土地上的另一項房地產投資,資本利得稅可能暫時免除。

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